2. 工程
  3. ××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告 (一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。 (三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。

××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告 (一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。 (二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。 (三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。

admin2021-10-08  27
问题 ××省××科技工业物资供销公司房地产估价结果报告
   (一) 委托方：××省××科技工业物资供销公司。
   (二) 估价方：××市房地产估价事务所(国家一级资质)。
   (三) 估价对象：本次房地产估价对象为××省××科技工业物资供销公司所属的库房。位于江岸区长湖地一村××号，总占地面积15251.70m2，总建筑面积6429.57m2。共有 21栋建筑物，其中6号、16号房屋已经拆除。估价对象地处××市城区七级地段；现用途为商业用途的仓库。临城市主干道——解放大道，交通便利，到长江二桥仅需几分钟。
   (四) 估价目的：合资入股。
   (五) 估价时点：1999年7月15日至1999年7月20日。
   (六) 价值定义：本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成价值。
   (七) 估价依据：
   1．房地产估价合同；
   2．《房地产估价规范》；
   3．房屋所有权证(××房自01字第00321号)；
   4．国有土地使用权证(××房地籍字01608号)；
   5．××市房屋重置价格标准；
   6．估价人员现场勘察的结果。
   (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
   (九) 估价方法：根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者加和得出估价结果。
   (十) 估价结果：经过详细计算，估价对象房地产价值为1507.50万元，大写：壹仟伍佰零柒万伍仟元整。
   (十一)  估价人员：中国注册房地产估价师××、×××。
   (十二)  估价作业日期(略)。
   (十三)  估价报告应用的有效期：一年。
××省××科技工业物资供销公司房地产估价技术报告
   (一) 实物状况分析
   (二) 区位状况分析
   (三) 市场背景分析(略)
   (四) 最高最佳使用分析(略)
   (五) 估价方法选用
   根据估价对象特点，本次估价采取房地产分估的方法，即对于估价对象土地选用市场法，房屋选用成本法确定价值，再将两者相加得出估价结果。
   (六) 估价测算过程
   1．房屋价值的确定。
   (1) 1、2、3、4、5号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为586.03m2。
   520×0.7×586.03=213315(元)
   (2) 7、10号房屋为仓库，砖混二等，七成新，建筑面积为429.83m2。
   410×0.7×(1-20%)×429.83=98689(元)
   (3) 8、9号房屋为配电房和泵房，砖混一等，七成新，建筑面积为103.08m2。
   520×0.7×103.18=37558(元)
   (4) 11号房为仓库，砖混一等，六成新，建筑面积为255.93m2。
   520×0.6×255.93=79850(元)
   (5) 12号房屋，砖木二等，七成新，建筑面积为112.25m2。
   400×0.7×112.25=31430(元)
   (6) 13、14号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为1330.57m2。
   520×0.7×1330.57=484327(元)
   (7) 16、17、19、20、21号房屋，砖混一等，七成新，建筑面积为2279.62m2。
   520×0.7×2279.62=829782(元)
   (8) 18号房，砖混一等，七成新，建筑面积为711.26m2。
   520×0.7×(1-30%)×711.26=181229(元)
   则，估价对象房屋价值：∑[(1)+(2) +…+(8)]=1956180(元)
   2．土地价值的确定。
   估价对象位于长湖地一村，属城区七级地段。估价人员选择与其地段相同、用途相同、性质相近的房地产作为可比实例，进行实物状况调整。可比实例的交易价格为825元/m2，则修正后的估价对象价格为850元/m2。
   则，土地价值：850×15251.70=12963945(元)
   综合上述计算过程，估价对象价值为：
   房屋价值+土地价值=1492(万元)
选项
答案①对于估价对象的产权情况以及土地取得方式要做详细说明。 ②估价时点为具体的一天，不应为一段时间。 ③估价作业日期未做说明。 ④重置成本法中的各项因素调整要加以说明。 ⑤整个成本法的计算过程可采用表格形式进行。 ⑥市场法的计算过程应选择三个可比案例。 ⑦各项因素修正应予以分别考虑并列出详细的计算过程。 ⑧对于合资人股的估价目的，估价人员应对估价对象人股后的用途进行说明。 ⑨报告书的有效期应该具体说明为自估价时点起一年。
解析
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