2. 工程
  3. 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8％，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为26万元，此

王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8％，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为26万元，此

admin2011-02-04  39
问题 王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8％，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5％和3％，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7％，抵押贷款成数一般为6成。[2009年考题]
请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
选项
答案解： (1)计算已抵押贷款余额利用公式 [*] A=(200×8％／12)÷[1一(1+8％／12)-60]=4．06万元已抵押贷款金额=4．06[(8％／12)一(1+8％／12)-20]=75．78万元 (2)测算在2009年10月18日的未设立法定优先受偿款的价格V用净收益按一定比率递增的变形公式 [*] 可得：V=50／(7％一5％){1一[(1+5％)／(1+7％)]36}一26／(7％一3％){1一[(1+3％)／(1+7％)]36}=747．43万元根据：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一拖欠建设工程价款一已抵押贷款余额社会一般贷款成数一其他法定优先受偿款再次抵押价值=V一0一75．78／0．6一0=747．43一126．3=621．12万元，则该商铺在2009年10月18日的再次抵押价值为621．12万元。
解析
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