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致委托估价方函(略) ××别墅房地产估价结果报告(略) ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 ××市

admin2007-12-10  53
问题                                       致委托估价方函(略)
                                   ××别墅房地产估价结果报告(略)
                                  ××别墅房地产估价技术报告
   一、委托估价方
   ××市恒通房地产开发公司
   二、受理估价方
   ××市房地产估价事务所
   三、估价目的
   为恒通房地产开发公司对X X别墅项目按现状整体转让进行估价
   四、估价时点
   1998年4月15日
   五、估价对象概况
   (一) ××市概况(略)
   (二) ××别墅项目概况
   1．土地情况
   A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
   B．土地总面积70000m2。
   C．用途：别墅及配套设施。
   D．108栋别墅，建筑总面积35285m2。
   其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378m2。
   2．地上物情况
   该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。建筑材料及设备(略)。
   六、估价采用的方法和步骤
   (一) 采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；
   (二) 分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
   七、估价过程
   (一) 方法一：房地分别估价
   1．土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
   A．利用成本法进行土地估价
   计算公式：土地价格：取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
   根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。
   B．利用市场比较法进行土地估价
   根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
   比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)
表一        

成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
　　土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)
　　C．土地估价综合结果
　　土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436(万元)
　　2．别墅建筑物估价
　　别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
　　A．据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
　　B．根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。
　　108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000(元)= 12095.7(万元)
　　根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%= 1714元/m2。
　　C．现有别墅建筑物价格：
　　3428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51(万元)
　　3．别墅现有房地产价格
　　23436+3072.51=26508．51(万元)
　　(二) 方法二：别墅项目整体估价
　　根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
　　1．别墅总楼价
　　市场研究分析(略)
　　据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2(万元)
　　2．销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9(万元)
　　3．建筑物未完工部分的价格：全部完工后别墅建筑物总价格—现有别墅建筑物价格= 12095.7-3072.51=9023.19(万元)
　　4．别墅现有房地产价格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(万元)
　　八、估价结论
　　以上两种估价思路的估价结果如表三：

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元。
   九、附件、说明、其他资料(略)
选项
答案此估价报告有如下一些错误和不足： 1．没有写明估价依据及估价原则； 2．没有写明估价作业起迄日期； 3．没有写明估价人员姓名，没有注册房地产估价师签名； 4．关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少没有指出； 5．土地使用权年限没有，这一点非常重要； 6．缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等； 7．对土地开发利用状况未作介绍； 8．对项目规划条件介绍不全面； 9．利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税； 10．上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本； 11．利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有六年，相差时间过长； 12．在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当； 13．在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当； 14．土地估价的综合结果没有作年期修正； 15．对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费； 16．方法二的销售税费中，不应包括所得税； 17．销售税费重复计算； 18．最后的估价结果总价格应用大写书写； 19．房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章； 20．提供报告书日期未注明； 21．估价报告使用应注意的事项未加以说明； 22．应对估价人员临勘现场情况加以说明； 23．应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系； 24．对建筑物状况介绍过于简单； 25．对交易日期未作修正应予说明； 26．一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件、资料。
解析
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