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  3. 本题涉及土地增值税法及企业所得税法。府城房地产开发公司为内资企业，公司于2015年1月—2018年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2015年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2015年3月1日动

本题涉及土地增值税法及企业所得税法。府城房地产开发公司为内资企业，公司于2015年1月—2018年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2015年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2015年3月1日动

admin2018-12-29  27
问题 本题涉及土地增值税法及企业所得税法。府城房地产开发公司为内资企业，公司于2015年1月—2018年2月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2015年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2015年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2016年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
(3)2017年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
(5)2017年5月开始销售，可售总面积为45000平方米，截至2017年8月底销售面积为40500平方米，取得不含增值税销售收入40500万元；尚余4500平方米房屋未销售。
(6)2017年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2018年2月底，公司将剩余4500平方米房屋打包销售，取得不含增值税销售收入4320万元。
(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％；②土地增值税清算时可扣除的税金及附加为2227．5万元。)
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题。如有计算，每问需计算出合计数。
计算2018年2月公司打包销售的4500平方米房屋的土地增值税。
选项
答案扣除项目=0．72×4500=3240(万元)。 增值额=4320—3240=1080(万元)。 增值率=1080÷3240×100％=33．33％。 应纳土地增值税=1080×30％=324(万元)。
解析 本题中府城房地产开发公司已经销售了全部可销售面积的90％，所以可以扣除的土地成本、开发成本和利息支出要根据销售比例进行计算，不能按照实际发生额全部扣除。另外，可以扣除的开发费用中由于土地成本和开发成本均已按90％计算，因此开发费用中除利息支出之外的部分不需要再乘以销售比例。可以扣除的税金因为属于销售环节发生的，所以不需要考虑销售比例。
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