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有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成

admin2013-06-10  32
问题 有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为 20%。当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
   估算该成片荒地的总价和单价。
选项
答案设该成片荒地的总价为V。 该成片荒地开发完成后的总价值＝1000×4 000 000×50%＝20亿(元) 开发成本和管理费用等的总额＝2.5×4＝10(亿元) 投资利息总额＝(V+V×4%)×[(1+10%)3-1)+10×[(1+10%)1.5-1) ＝0.344V+1.536(亿元) 转让税费总额＝20×5%＝1(亿元) 开发利润总额＝(V+V×4%+10)×15%＝0.156V+1.5(亿元) 购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V(亿元) V＝20-10-(0.344V+1.536)-1-(0.156V+1.5)-0.04V V＝3.873(亿元) 故： 荒地总价＝3.873(亿元) 荒地单价＝96.83(元/平方米)。
解析
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