首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m2。根据当地制定的征地区
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1．土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m2。根据当地制定的征地区
admin
2013-04-06
35
问题
以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。
(一)采用成本逼近法估价
1．土地取得费
估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92．25元／m
2
。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元／m
2
，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元／m
2
。
2．有关税费
A．土地管理费
根据××省财政厅、××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》([1995]×财农字第82号)规定，“土地管理费按征地费总额的2％征收”，确定估价对象土地管理费为1．8元／m
2
。
B．耕地占用税
根据《××省耕地占用税实施办法》(×政[1987]119号)，耕地占用税为8元／m
2
。
C．耕地开垦费
根据《××省土地管理条例》第29条，在(10～15)元／m
2
的征收范围，本次评估过程中，按10元／m
2
征收耕地开垦费。
有关税费=A+B+C=19．8元／m
2
3．土地开发费
估价对象已经达到宗地红线外“六通”宗地内平整的状态，根据××市国土资源局提供的资料及《××省××市城区土地定级估价更新报告》，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85元／m
2
。
4．投资利息
投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价期日2006年12月31日的一年期银行贷款利率6．12％，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：
投资利息：(土地取得费+有关税费)×开发周期×6．12％+土地开发费×开发周期×1／2×6．12％=(90+19．8)×1×6．12％+85×1×1／2 ×6．12％=9．32元／m
2
5．投资利润
通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10％左右，则估价对象投资利润为：
投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10％=19．48元／m
2
6．土地增值收益
根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10％—30％计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按15％计。根据土地增值收益公式：
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15％=33．54元／m
2
7．无限年期土地使用权价格
该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：
土地单价=1+2+3+4+5+6
=90+19．8+85+9．32+19．48+33．54
=257．14元／m
2
8．区位修正
成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为6．64％。
则：区位修正后土地使用权价格=257．14×(1+6．64％)
=274．21元／m
2
9．有限年期土地使用权价格
根据有限年期地价测算公式：V
N
=V
n
×[1-1／(1+r)
N
]
式中 V
N
——估价对象N年期土地使用权价格(元／m
2
)；
V
n
——无限年期土地使用权价格(元／m
2
)；
r——土地还原率取6％(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2．52％，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按6％计)；
N——剩余土地使用年期。
运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253．3元／m
2
。”
问题：
上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?
选项
答案
依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类 (1)土地补偿费。 (2)青苗补偿费。 (3)劳动力安置补偿费用。 (4)地上物补偿。 (5)社会保障。
解析
转载请注明原文地址:https://jikaoti.com/ti/PrehFFFM
本试题收录于：
土地估价案例与报告题库土地估价师分类
0
土地估价案例与报告
土地估价师
相关试题推荐
某企业转让房地产，收入总额为1500万元，扣除项目金额380万元，则此次转让房地产应缴纳的土地增值税为()万元。
国家所有土地的所有权由()代表国家行使。
对将会出现的各种不确定性及其可能造成的各种影响和影响程度进行恰如其分的分析和评估，这是指()。
在单因素敏感性分析中，当产品价格下降幅度为5.91％、项目投资额降低幅度为25.67％、经营成本上升幅度为14.82％时，该项目净现值均为零。按净现值对产品价格、投资额、经营成本的敏感程度由大到小进行排序，依次为()。
某企业发行总面额为1000万元的债券，票面利率为10％。发行费用率为5％，发行价格为1200万元，公司所得税税率为40％，则该债券的发行成本为()。
()是土地登记代理服务行业协会的主要职能。
()不是土地登记权属审核的内容。
某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000m2的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问题1．办理此宗地的土地使用权变更登记手续的程
A单位于1980年8月经批准取得8500m2土地建五层商业楼，后由于资金紧张，于次年3月与B单位签订协议，双方约定由B单位出资共同建造，房屋建成后1～2层归B单位使用，建筑面积16890m2，3～5层归A单位使用，建筑面积25335m2。后双方按协议分配并
某公司有一宗地为协议出让方式取得，位于某市某街道某号，批准用途为营业用地，土地面积的测量结果为2500m2，出让合同中规定出让年限为40年，自2004年8月31日至2044年8月31日。该公司委托某土地登记代理公司代理领取土地证书。问题1．该土地登记代
随机试题
在力法典型方程中，副系数()
半规管壶腹嵴的适宜刺激是
影响牙周探诊准确性的因素不包括
4岁男孩，平时送幼儿园，几天来家长发现男孩睡眠不好，夜间睡觉时有磨牙现象，并且经常烦躁不安，用手抓挠肛门。根据此现象可初步诊断为
浙江浙海服装进出口公司(3313910194)在对口合同项下进口蓝湿牛皮(法定计量单位：千克)，由浙江嘉宁皮革有限公司(3313920237)加工成牛皮沙发革。承运船舶在帕腊纳瓜港装货启运，泊停釜山港转“HANSASTAVANGER’’号轮(航次号HV3
小赵(女)和小田(男)于2010年登记结婚。2012年，小赵父亲因病去世，在其生前所立遗嘱中，指定由小赵继承一辆小轿车和五万元，则()。
简述宪法与宪政的关系。
以下所列选项哪些情形不属于犯罪中止?()。
Although"liedetectors"arewidelyusedbygovernments,policedepartmentsandbusinesses,theresultsarenotalwaysaccurate.
A、Waitforfurtherinformation.B、Sendanothersetofsamples.C、Sendanewtypeofsamples.D、Lookforthelostsamples.BWhat
最新回复
(
0
)
