甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者．因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?(2009年卷三第60题)

admin2014-12-09 23

问题甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者．因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?(2009年卷三第60题)

选项 A、甲有权要求解除与乙的租赁合同
B、甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失
C、甲有权要求丙搬出房屋
D、甲有权要求丙支付租金

答案A,B,C

解析 ①《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此，承租人非法转租的，出租人享有法定解除权，有权解除自己与承租人的租赁合同。故A选项正确。须注意：《城镇房屋租赁合同解释》第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”②《合同法》第224条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本题中，乙非法转租，次承租人丙损坏房屋，甲有权请求丙承担侵权损害赔偿责任(但不能对丙主张违约责任。合同的相对性!)；甲也有权请求乙承担侵权损害赔偿责任或者违约责任，乙对甲承担责任后有权向丙追偿(丙承担最终责任)。故B选项正确。③C选项考《物权法》第34条的返还原物请求权。返还原物请求权的构成要件有二：一是请求人为物权人；二是被请求人为现时的无权占有人。本题中，甲为房屋的所有权人，丙是非法转租的次承租人，相对于甲属于无权占有人。甲对丙享有返还原物请求权，故C选项正确。须注意：甲是否行使解除权，与甲应如何行使返还原物请求权具有关联。具体而言：若甲已经解除了与乙的租赁合同，甲行使返还原物请求权时，可以请求丙将房屋返还给自己；若甲尚未解除与乙的租赁合同，甲行使返还原物请求权时，只能请求丙将房屋返还给乙(若直接请求丙返还给自己，就侵害了乙的承租权)。④无论是合法转租还是非法转租，出租人与次承租人间均不存在合同关系，根据合同的相对性，出租人不得要求次承租人对自己支付租金，也不得要求次承租人对自己承担违约责任。故D选项错误。

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试卷二

法律职业资格

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