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  3. 有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200m2，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的

有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200m2，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的

admin2009-08-01  47
问题 有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200m2，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。
试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位，取整。
选项
答案该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 1．测算不动产总价 (1)不动产建筑总面积=3200m2×2.5=8000m2。 (2)不动产纯收益=300元×8000×90%×(1-25%)=1620000元。 (3)不动产收益年期=50年-3年=47年。 (4) [*] 2．测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1000元×(1+10%)×8000=8800000元 3．计算利息 利息=地价×[(1+7%)3-1)+8800000元×[(1+7%)1.5-1] =0.225×地价+939986元 4．计算利润 利润=19706113元×15%=2955917元 5．测算地价 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 地价=19706113元-8800000元-0.225×地价-939986元-2955917元 地价=7010210元÷1.225=5722620元
解析
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