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  3. 案情：甲公司从某银行贷款1200万元。以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议．乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押．没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍

案情：甲公司从某银行贷款1200万元。以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议．乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押．没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍

admin2014-12-09  28
问题 案情：甲公司从某银行贷款1200万元。以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议．乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押．没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买．价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买。以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
    法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元．甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。”
    在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。坚于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后．当地房地产市场价格变化不大。
  问题：
丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何?为什么?
选项
答案有效。因为丙公司是房产所有权人，有权对房产进行处分，且就同一房产签订多份买卖合同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。
解析 ①丙公司就该房屋订立了多重买卖合同。首先，甲、丙一起作为出卖人将房屋出卖给丁，但尚未给丁办理过户登记，房屋所有权仍归丙。其次，丙又作为出卖人将该房屋出卖给戊。②《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”该条规定了基于法律行为物权变动的区分原则。丙、戊间的房屋买卖合同不会因为没有给戊办理过户登记而不生效。③《合同法解释(二)》也有这样的规定。《合同法解释(二)》第15条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”
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