2. 工程
  3. 下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模

下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模

admin2010-01-10  89
问题 下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
   1．确定房地出租客观租金
   应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A= 295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。
   根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
   客观租金=(295.60+311.50+280.88)÷3=295.99(元/m2)
   2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015m2)
   房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680(元)
   3．计算房地出租年总费用
   房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
   (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即：
   房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040(元)
   (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为零。
   房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225(元)
   (3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
   房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522(元)
   (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
   房产税=房地年总收益×12%=2134680(元)×12%=256162(元)
   营业税=房地年总收益×5%=2134680×5%=106734(元)
   税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896(元)
   (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。
   房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷剩余使用年期=9015×750×(1-0)÷35=193179(元)
   (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862(元)
   4．计算房地纯收益
   房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818(元)
   5．计算土地纯收益
   (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。
   (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。
   (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
   房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938(元)
   房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率=5070938×10%=507094(元)
   土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724(元)
   6．计算土地价格
   总地价=土地年纯收益÷土地还原利率×[1-1÷(1+土地还原利率)使用年期]=858724÷8%×[1-1÷(1+8%)35]=10008428(元)
   土地单价=10008428÷2504.1=3996.82(元/m2)(注：土地面积为2504.1m2)
   请根据上述报告片断回答以下问题。
   1．上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明？
   2．上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？
   3．上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些？
   4．上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是(    )。(只有一个选项正确，请填在括号内)
   A．替代原则    B．最有效使用原则  C．预期收益原则    D．贡献原则
选项
答案1．依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明。 ①没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。 ②没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。 ③没有说明租金时点。 ④没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。 2．上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数。 ①可利用率(建筑可利用率)。 ②出租率(空置状况)。 ③损失率(租赁变动)。 3．计算土地还原利率的方法包括以下几种。 ①纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。 ②安全利率加风险调整值法(或称累加法)。 ③投资风险和投资收益率综合排序插入法。 ④其他合理答案。 4．D
解析
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