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  3. 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时

2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时

admin2015-09-23  32
问题 2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后7日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。
请回答下列问题。
公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：(    )
选项 A、法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一
B、《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件
C、双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效
D、因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人
答案A,B,C
解析 《城市商品房预售管理办法》第6条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。故A选项的说法正确。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；  (二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；  (六)装饰、设备标准承诺；  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；  (十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。从题目中来看，该认购书并未具备上述第16条规定的内容，故不能被认定为商品房买卖合同，而且也符合社会实际情况。故B选项的说法正确。结合上述分析，C选项的说法当然正确。综合上述分析，既然商品房买卖合同有效，房屋当然不可另售他人。故D选项错误。
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