某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润

admin2010-06-15 89

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1．①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。 3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。

解析

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房地产估价师

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

房地产经纪行业发展的制约因素不包括：()。

房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系具体体现为()。

城市房地产管理法中所称的房地产中介包括()。

佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()的综合体。

某房地产经纪机构接受房地产开发公司的委托，以该开发公司的名义销售开发的商品房，这种行为属于()。

经纪活动的参与，()专业市场的发展。

在新建商品房销售代理合同中，由于约定的销售价格越高，销售难度就越大，为了避免可能出现的纠纷，合适的做法有：()。

房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为,属于()。

古印度描写现实的世态剧是【】

当混凝土拌和物的坍落度大于220mm时，用钢尺测量混凝土扩展后最终的最大直径和最小直径，在二者之差小于()mm的条件下，用其算术平均值作为坍落扩展度值。

设函数f(x，y)连续，则二次积分dx∫sinx1f(x，y)dy等于()。

按照《合同法》规定，与合同转让中的债权转让比较，由第三人向债权人履行债务的主要特点表现为()。

某承诺文件超过要约规定时间1天到达要约人，按照邮寄文件收函邮局戳记标明的时间，受要约人是在要求的时间内投邮，由于邮局错递而延误了到达时间。对此情况，该承诺文件应(　　)。

关于耐力素质训练描述不正确的是()

下列各物质中不属于内环境成分的是()。

2018年6月5日，我国气象卫星“风云二号”B星成功发射。下列关于我国气象卫星的说法，错误的是：

Someofthestudentsareimmatureandcurious,sotheycan____________(难以抵制诱惑，沉溺于网上冲浪).

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房地产经纪行业发展的制约因素不包括：()。

房地产经纪人与房地产经纪机构之间的关系具体体现为()。

城市房地产管理法中所称的房地产中介包括()。

佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()的综合体。

某房地产经纪机构接受房地产开发公司的委托，以该开发公司的名义销售开发的商品房，这种行为属于()。

经纪活动的参与，()专业市场的发展。

在新建商品房销售代理合同中，由于约定的销售价格越高，销售难度就越大，为了避免可能出现的纠纷，合适的做法有：()。

房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为,属于()。

古印度描写现实的世态剧是【】

当混凝土拌和物的坍落度大于220mm时，用钢尺测量混凝土扩展后最终的最大直径和最小直径，在二者之差小于()mm的条件下，用其算术平均值作为坍落扩展度值。

设函数f(x，y)连续，则二次积分dx∫sinx1f(x，y)dy等于()。

按照《合同法》规定，与合同转让中的债权转让比较，由第三人向债权人履行债务的主要特点表现为()。

某承诺文件超过要约规定时间1天到达要约人，按照邮寄文件收函邮局戳记标明的时间，受要约人是在要求的时间内投邮，由于邮局错递而延误了到达时间。对此情况，该承诺文件应( )。

关于耐力素质训练描述不正确的是()

下列各物质中不属于内环境成分的是()。

2018年6月5日，我国气象卫星“风云二号”B星成功发射。下列关于我国气象卫星的说法，错误的是：

Someofthestudentsareimmatureandcurious,sotheycan____________(难以抵制诱惑，沉溺于网上冲浪).

某承诺文件超过要约规定时间1天到达要约人，按照邮寄文件收函邮局戳记标明的时间，受要约人是在要求的时间内投邮，由于邮局错递而延误了到达时间。对此情况，该承诺文件应(　　)。