某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月

admin2021-10-09 43

问题某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m²，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

选项

答案(1)设该在建工程的正常购买总价为V (2) 计算该在建工程续建完成后的总价值： ①总建筑面积=2000×5.1=10200(m²) [*] (4) 购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V (5) 该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V V=2188.68(万元) (6) 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146(元/m²)

解析

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