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某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权,并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m2,建筑面积为2 500 m2当时出让地价为100万元,建筑造价为300万元,其经济耐用年限为48年,残值率为4%。200
某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权,并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m2,建筑面积为2 500 m2当时出让地价为100万元,建筑造价为300万元,其经济耐用年限为48年,残值率为4%。200
admin
2014-04-04
30
问题
某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权,并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2 000m
2
,建筑面积为2 500 m
2
当时出让地价为100万元,建筑造价为300万元,其经济耐用年限为48年,残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资,需将该房地产评估作价,据调查,2001年—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%,目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩,土地开发费为2亿元/m
2
,当地银行贷款年利率为12%,土地开发周期平均为一年,土地开发投资回报率为15%,当地土地增值收益率为15%,土地还原率为10%,目前该类建筑的重置价为1 500元/m
2
,试根据上述资料评估该单位房地产现值。
选项
答案
(1)计算土地取得费及税费 土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍,即为: 1)最高补偿标准=2 000×30/666.67元=60 000/666.67元/m
2
=90元/m
2
2)青苗补偿及地上物补偿=2 000/666.67元/m
2
=3.0元/m
2
3)征地费合计=(90+3.0)元/m
2
=93.0元/m
2
4)征地管理费=93.0元/m
2
×4%=3.72元/m
2
5)耕地占用税=5元/m
2
6)耕地开垦费=10元/m
2
7)土地取得费及税费=(93.0+3.72+5+10)元/m
2
=111.72元/m
2
(2)土地开发费 土地开发费=90元/m
2
(3)投资利息 投资利息={111.72 ×[(1+8%)
1.5
+1]+90×[(1+8%)
0.75
-1]}元/m
2
=19.02元/m
2
(4)投资利润 投资利润=(111.72+90)元/m
2
×15%=30.26元/m
2
(5)计算土地成本价格 成本价格=(111.72+90+19.02+30.26)元/m
2
=251.0元/m
2
(6)计算土地增值 根据题意,这里土地增值率取20%,则 土地增值=25l元/m
2
×20%=50.2元/m
2
(7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价=(251.0+50.2)元/m
2
=301.2元/m
2
(8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价=301.2元/m
2
/80%=376.5元/m
2
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376.5元/m
2
。
解析
转载请注明原文地址:https://jikaoti.com/ti/EdehFFFM
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
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