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有一两面临街的房地产(如下图所示),据调查,该类房地产年出租净收入一般为400元/m2;该土地使用年限为40年;已使用了10年,综合还原利率为10%,土地还原利率为8%,其他数据见图、表。评估基准日为2006年11月23 FI。试估算:建筑物价格(万元);
有一两面临街的房地产(如下图所示),据调查,该类房地产年出租净收入一般为400元/m2;该土地使用年限为40年;已使用了10年,综合还原利率为10%,土地还原利率为8%,其他数据见图、表。评估基准日为2006年11月23 FI。试估算:建筑物价格(万元);
admin
2014-04-04
30
问题
有一两面临街的房地产(如下图所示),据调查,该类房地产年出租净收入一般为400元/m
2
;该土地使用年限为40年;已使用了10年,综合还原利率为10%,土地还原利率为8%,其他数据见图、表。评估基准日为2006年11月23 FI。试估算:建筑物价格(万元);土地单价(元/m
2
)。
选项
答案
第1步:计算土地单价(两种算法均可) 按前街、后街影响各半计算 前街:4 000元/m
2
×1.0×10 m X 10 m=400 000元 后街:1 000元/m
2
×1.0×10 m×10 m=100 000元 单位地价:(400 000+100 000)元/(20 m×10 m)/2 500元/m
2
年限修正:2 500×[1-1/(1+8%)
30
]/[1-1/(1+8%)
40
]元/m
2
=2 360.2元/m
2
或按路线价高低不同、影响距离不同计算 前街:{4 000×[20×4 000/(4 000+1 000)]×0.9×10}元=576 000元 后街:{1 000×[20×l 000/(4 000+l 000)]×1.2×10}元=48 000元 单位地价:(576 000+48 000)元/(20 m × 10 m)=3 120元/m
2
年限修正:{3 120×[1-l/(1+8%)
30
]/[1-1/(1+8%)
40
]}元/m
2
=2 945.5元/m
2
第2步:用收益还原法计算房地产价值(假设容积率为1) 房地产价值={(400×20×10×1)/10%×[1-1/(1+10%)
30
]}元=754 153.2元 第3步:计算建筑物价格 建筑物价格=房地产价格-地价 =(754 153.2-2 360.2×20×10)元=282 113.2元 或建筑物价格=(754 153.2-2 945.5×20×10)元=165 053.2元
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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土地估价实务基础
土地估价师
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