2. 公务员
  3. 一、注意事项 1．申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。 2．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。 二、给定资料 1．某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都“罢工”了，徒步上下楼的

一、注意事项 1．申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。 2．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。 二、给定资料 1．某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都“罢工”了，徒步上下楼的

admin2012-02-23  20
问题 一、注意事项
   1．申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
   2．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。

二、给定资料
   1．某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都“罢工”了，徒步上下楼的住户几乎个个汗流浃背、气喘吁吁。物业公司方面打算更换新的电梯，并得到了部分业主的响应。可是，由于种种原因，并不是所有的业主都积极“掏腰包”，且部分业主搬走了，难以谋面，电梯购置费用因此至今没有凑齐。
   假若是某私人大楼的电梯坏了，不太会出现因购置费凑不齐而不能更换电梯的情形。这是因为电梯作为私人的一项财产，其产权明晰而且集中，资源使用的效率也就很高。
   而报道中这个小区里的电梯就不一样了，这里电梯的产权虽然也很明晰，属于所有的业主，但是产权却是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，因而资源就得不到有效的利用。
   这种局面就是英国经济学家哈丁所言的“反公地悲剧”——“反公地”作为一项资源或财产，其产权明晰，但同时是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，每一个人都有权使用“公地”，但与“公地”相反的是，他们中的每一个人又都没有能力单独使用“公地”，因此，没有人拥有真正有效的使用权，资源也得不到有效的利用。目前大量存在的物业管理权纠纷恰恰满足了“反公地悲剧”的模型。
   显然，“反公地”的产权是支离破碎的产权，“反公地悲剧”则需要整合产权来化解。具体到该小区的电梯上，所要做的就是完善业主权利代理行使制度，设定对于怠于行使权利的业主代理权自动授权规则。与此同时，在立法层面，明确物业管理各方的法律定位，赋予政府相关部门相应监督与处罚的行政职能。当产权得到整合之后，电梯购置费就不会因有人不交而凑不齐；当物业管理各方的法律定位明确之后，积极行使权利的业主将会更加积极，不积极的业主迫于处罚压力也会逐渐积极。
   2．“交了一年的物管费却没有享受一年的服务。”2009年3月25日，南昌县熊先生向记者反映，南昌佳鑫物业管理有限责任公司收了物管费却不管理，而开发商江西嘉业房地产有限公司更不知道如何取得联系。
   熊先生告诉记者，2008年年初，他向南昌县嘉丽小区的物管公司佳鑫物业交了全年的物管费，但是，从2008年四五月开始，佳鑫物业先后3次离开小区，未履行物业管理的义务。“现在我们小区里到处都是垃圾，也没人管了。”熊先生说。
   记者联系了佳鑫物业的赵经理，赵经理向记者“大吐苦水”，“不是我们不管，是小区将近2/3的业主不肯交物管费，我们现在都是在贴钱经营!”赵经理称，导致业主拒交物管费的原因有两个，一是，业主对小区开发商不满意，认为小区的配套设施建设不完整；二是，业主对小区的前方一家饭店排出的噪音废气颇有微词。
   赵经理说，他曾多次试图联系小区开发商江西嘉业房地产有限公司，但是开发商当初留下的电话已经打不通。
   3．哈尔滨市房产住宅局在全市开展以“解决百姓住房难心事，优化服务满意在物业”为主题的物业管理大接访活动。接访内容包括：物业管理区域环境卫生脏乱差；物业管理区域内公共秩序混乱；物业管理区域内草坪、树木等绿化养护不及时；二次加压供水设施运行不正常；下水管道堵塞或污水污物漫溢；物业管理人员服务态度等方面的问题。大接访活动将采取二级接访方式，各物业管理企业主要负责人以管理区域为单位进行一级接访，受理和解决小区居民的来访。市房产住宅局设立二级接访，对一级接访未处理和解决的疑难问题进行重点处理，督办解决。
   4．“刚开业的时候物业费31元，翻个年头就涨到62元，再过一年收90，这不是利滚利嘛!”2009年3月18日，记者来到浙江路某美容会所，店主张女士这样对记者抱怨着。早上的恐怖场面还历历在目，张女士说，早上11点左右她的店里来了6个高高大大的男人，来者称再不交物业费就断电，她以物管收费不合理，且没有尽到应尽职责为由拒交物管费。10分钟后，她的店便停电了，无奈之下张女士只得交了物管费，才得以恢复供电。
   张女士称，自己是做美容美体的，属于特殊行业，按照自来水公司的收费标准，水费应收4.6元/吨，但物业公司收取的却是4.7元/吨，且不算这一毛钱的差价，隔壁同样属于美发行业，物管收取的却是2.5元/吨。而且她去同一条街的其他业主处咨询时得到的答案更让张女士吃惊，有些业主称自己已经一年没有交过物业费了，照常营业，物管也来过人，但硬撑着不交也就不了了之。
   这样不合理的收费标准让张女士难以接受，所以于2009年2月份停交物管费。物业公司开始派人来店里催交物业费。“以前都是他们内部的工作人员来，这次竟然带了6个小混混一样的人来，太吓人了。”张女士回忆着早上的情形。
   “这附近天天有疯子在店外逛，小偷更是猖獗，白天营业时间都径直走蓟我的店里来偷，治安巡逻人员连个鬼影都没有。”说到这里，张女士情绪有些激动。“上个月我在店里休息，小偷趁我洗碗的时机，偷走了我的包，里面有3000多元现金，一枚金戒指，一个手机，还有驾驶证、身份证等都被一洗而空。”第二日张女士新买的一部手机，同样被小偷在店内顺利得手。张女士称，这里的小偷都是惯犯，有一个小偷曾经三次被她当场抓住，但小偷狡猾地以拿来玩为由退回给张女士。
   她认为，既然物管收取了费用，却没有尽到应有的安保职责，对于业主的人生财产安全都是一大威胁。
   5．近年来，北京城区近郊逐渐兴起“双拼”、独栋、联体跃层别墅的购买热潮，而随着业主的陆续入住，这些中高档住宅小区物业管理纠纷频繁发生，其中尤以业主“圈地”扩建房屋、修建花园等形式引发的纠纷最为突出。通过对这些案件的受理分析，北京市朝阳区人民法院总结出该类纠纷呈现出的几个显著特点。
   第一，与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义务不同，此类纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台等积极行为所致，甚至有的业主占用房前屋后绿地，修建家用小型游泳池、观光露台等等。
   第二，多重矛盾交织，案件调解难度大。由于一些业主“圈地”扩建、新建相关设施，不断加剧自身与其他业主以及物业公司之间的矛盾，导致其他业主以不交物业费、起诉物业公司的不作为为由强烈要求物业公司履行管理职责，迫于业主的巨大压力，物业公司不得不要求法院以判决方式结案，而不接受和解方案，以泄相关业主心中的不平之气。
   第三，该类案件大多需要进行现场勘验，才能明确掌握诉讼请求和查明事实。此类案件中，物业公司向法院提交的起诉状大都使用同一模板，诉讼请求均为简单的要求业主拆除自建设施、恢复原状等，事实理由也普遍雷同，因此，均需法官到诉争房屋进行现场实地勘验、拍照和测量，确定改造情况是否影响小区整体景观、是否对相邻业主造成影响以及影响的程度等。
   6．明明已经向物业公司租借了小区停车位，却屡屡发现自己的车位被“鸠占鹊巢”，爱车最终无处可停，感觉不爽的陈超一怒之下抡起自来水管，向“霸占”自己车位的一辆新车狠狠砸去……结果，陈超因涉嫌“故意毁坏财物罪”被嘉定区检察院提起公诉。检察官指出，除了陈超本人要为鲁莽担责外，物业公司也须为管理上的疏漏“买个教训”。
   2007年12月底的一个晚上，陈超驾车回到位于安亭镇的家。驶进小区后，陈超像往常一样准备将车停在规定的停车位上。然而，他发现有一辆新车已停在自己的车位上。无奈之下，陈超只能将车停在附近一个空车位上。
   令陈超胸闷不已的是，之后几天，每当他驾车回到小区，这辆车总是先他一步“霸占”了他的停车位。车位每天被人“霸占”，自己又找不到空的车位，陈超连续几日克制着的火气一下爆发了，他冲着居民楼大声喊：“车子是谁的?”连喊了10多分钟，居民楼悄无声息。陈超找来一根自来水管，对着“霸占”他车位的轿车狠狠地连砸了4下。
   天亮后，被砸车主方建平和妻子准备驾车外出。当他们来到停车场时，眼前的场景让他们傻了眼：昨晚停在车位上好好的一辆车被砸得面目全非!方建平立即报警。两天后，陈超前往派出所自首。
   经物价部门鉴定，方建平轿车的天窗、副驾驶员侧前后玻璃、反光镜等处被砸坏，车辆物损9500余元。
   到案后，奇怪的事发生了——陈超与方建平都称自己向物业公司租赁了车位，但车位竟是同一个。
   陈超告诉承办检察官，他于2007年8月向物业公司租赁了这一停车位，租期为一年，并向物业公司支付了700余元停车费。租赁后，物业公司还在停车位上漆上了陈超的车牌号。但是过了没多久，陈超嫌停车位离垃圾筒太近，于2007年9月要求换车位。
   物业公司则称，2007年9月陈超要求更换车位后，物业及时为他调整了车位，并在新的车位漆上了陈超的车牌号。调整后，原来的车位一直空着。2007年12月下旬，业主方建平向物业公司租赁车位，物业公司便将这一空着的车位租给了方建平，租期一年，从2008年1月1日起算。
   既然该车位从2007年9月以后便不再属于陈超，而新主人方建平要从2008年1月1日起才能够租用，那么，两车相争同一车位的情形又怎么会发生?
   方建平说，他在2007年底向物业公司租赁车位、办妥手续后，就已经是该车位的主人了，理所当然可以将车停在该车位上。然而，恰恰就是这短短的尚未租赁的“空挡期”，让没有接到车位正式变更通知的陈超，误以为他仍是此车位的主人。因此，当方建平将车停进来之后，陈超就觉得自己的车位被人“霸占”了。
   7．业主对自己的住宅实行自我管理，是中国改革开放30年来老百姓生活中最重大的变化之一。但在自我管理的舞台上，目前还有点杂乱无章。上海不少新建的住宅小区，物业几乎都呈“早衰”的状态。其主要表现在：
   其一，乱搭建。无论是上千万元一幢的豪宅还是几十万元一套的普通商品住宅，违法搭建十分普遍。此外，装修时擅自在墙上开洞装窗、改变空调位置、乱装晾衣架、封闭阳台的业主比比皆是。皋兰路上的一幢老洋房为了出租，围墙大门从4米拓宽成8米。城管执法人员来责令停工，但等城管一走，照样施工。由于执法没有约束力，今天你搭阳光房，明天我建养鱼池，违法搭建越来越多。
   其二，乱停车。某居住小区每家有两个车位。但有个别业主为了私利，偏偏要在公共通道上停车。有的业主本来守规矩的，但心态有点不平衡，既然你占了便宜，我干吗要吃亏?就这样，原先宽敞的小区公共车道逐渐变成了私家停车位。很多小区白天看起来很不错，一到晚上就成了无序的停车场。
   其三，乱种植。住宅小区的绿化是专业人员设计的，但有的业主为了自己的喜好，在自家房前的公共绿地上擅自种植，使绿化风格很不协调。有些业主甚至利用小区公共绿地种蔬菜，真让人哭笑不得。
   之所以出现这些情况，主要在于有关部门对物业管理的定位不当、管理粗放。
   政府颁发物业管理条例是寄希望于业主能自我民主管理，但中国的文化历来缺乏自我管理的传统。业主维权是需要付出巨大成本的，而中国现在的文化、经济条件距离自我管理还有相当远的距离。法规滞后，缺乏可操作性，无法可依，是导致三乱的根本原因。如果开发商在房子出售时就详细规定业主的合同义务，如果法规规定了业主的法定义务，当业主违约时有职能机构行使起诉权，情况就会有所改观。人性的弱点光靠道德无法约束，必须要有惩罚性的法律做后盾。即便发达国家，也需要法规来约束人民。例如在斯德哥尔摩郊外买了幢别墅，式样是规定好的，外墙的颜色也是规定的，甚至涂料须采用花粉做原材料也在购房时予以明文规定。没有一个购房业主胆敢擅自妄为，因为那将付出沉重代价。
   这些年来，中国的物业硬件越来越好，但软件配套远远没有跟上。物业权利，不仅仅是公民个人的权利，也是一种公共权利。乱搭建、乱停车、乱种植，说透彻点，是对全体业主财产权利的盗窃，也是对遵纪守法业主的精神侮辱。整治三乱，光靠市民自我管理是无法做到的。社会现状呼唤政府应该早日出台具有可操作性、有经济处罚和民事制裁相结合的规章之利剑来根治物业管理中的“三乱”。
   8．“租住的房子物业管理费应该由房主交还是租户交?”针对市民许先生提出的问题，市物管办有关负责人答复说，物业费由谁来交纳应根据业主和租户的约定来执行。2005年6月25日，许先生给党报新闻热线打来电话说，自己租住了市区东城路的一套住房，当初租房时，他并没有同房主讨论过小区物业费由谁来交的问题。最近，物业公司的工作人员上门收费，他打电话给房主，但房主要求许先生来负担物业管理费。许先生问：“我租了房交房租不就可以了嘛!为什么物业费也由我来交?”
   对此，市物业管理办公室有关负责人在接受记者采访时表示，根据国家2003年实施的《物业管理条例》中的有关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主同时负连带交纳责任。也就是说，业主和租户都可以成为物业管理费的交纳主体，但究竟由谁来交纳，须按照业主和租户的约定来执行。“租房者不需交物业管理费”的看法并不准确，像许先生这种租房时双方没有约定的情况，他可以和房主协商解决。
   9．随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业管理的立法，已经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里，始终离不开物业管理参与人之间的权利义务，即业主或物业使用人(住户)与物业管理公司间的权利义务，以及政府所扮演的角色，基于对业主权益的保障，可以从法律层面理清这三者之间的关系。
   物业公司在处理与大多数业主以及少数业主之间的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。
   对“物管理”与对“人管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，所有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的被分割的所有关系，紧密相连的毗连状态，专有、共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。
   10．2009年12月25日，国务院第二次全国经济普查领导小组办公室和国家统计局联合发布我国第三产业的主要数据。从数据中可以看出，广东的物业管理在全国稳居领头羊地位，无论是物业服务企业数量、物业管理从业人数，还是物业管理主营业务收入，都排名第一。
   其中，全国物业服务企业共计58406家，广东8507家，占14.6%；全国物业管理从业人员共计2501195人，广东为412960人，占16.5%；全国物业管理主营业务收入为2076.7亿元，其中广东占五分之一，达到428.2亿元。
   广东物业管理能有今天的业绩，有其作为内地物业管理发源地的历史地位方面的因素，但最重要的，还是天时、地利、人和等诸多因素共同作用的必然结果。
   天时：赢得先机，奠定基础
   物业管理对于企业来讲是一种服务产品，而对于业户来讲则是一种消费。因此，其产生和发展既需要适当的社会舆论和消费意识氛围，更需要坚实的经济基础作为支撑，尤其是居民可支配收入的实质性提高。
   作为中国改革开放破冰的试验田，广东得改革开放风气之先，市场经济的意识一直走在全国前列，思想开放活跃，易于接受新事物。而得益于改革开放带来的珠三角经济的高速发展，作为全国率先富起来的地区，广东的经济发展速度较快，城镇化程度高，人们的生活水平提高很快，消费理念比较成熟，对于生活品质的要求也高于同期的其他省市。
   在此背景下，物业管理这种事关民生的全新的“服务消费品”在广东率先落地生根，并在此后得到迅速发展，并非偶然。换言之，物业管理发端于广东并且此后广东一直引领全国的发展，是思想解放和生产力解放这一“天时”的必然结果。
   地利：开拓视野，注入活力
   广东地处东南沿海，毗邻港澳，历来就是中国与外界交流的门户和窗口。广东物业管理领全国之先，与此密不可分，而且此后一直对外保持着良好的接触和交流，包括香港、台湾、日本、英国、美国和欧洲等。这种国际视野使广东的物业管理不断取得创新突破，如专业化物业管理的产生就是以1981年深圳市物业管理公司挂牌、1983年广州五羊村物业管理公司成立为标志，制度化管理则是以1993年《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》颁布为起点，而现在普遍实行的物业管理项目招投标制度就是肇始于深圳当时的住宅局的内部试点，等等。
   作为全国经济改革开放的示范区域，广东与内地省份关于物业管理的研讨和交流也非常活跃，这使得广东的物业管理在模式和具体做法上更加具有示范意义，也为广东物业服务企业日后跨地区拓展业务提供了条件。目前，广东的物业服务已经延伸到全国的大部分省区，进一步巩固了广东的领军地位。而作为行业主管的国家建设部门和中国物业管理协会，历来也非常重视广东的物业管理发展，尤其是近年来，在中物协的大力倡导和推动下，行业加强了调查研究和管理研究，对于广东的物业管理提升起到了很大的促进作用。
   人和：不断创新，和谐共赢
   “天时不如地利，地利不如人和。”尽管广东占据改革先机和地理优势，但是真正起到持久性、决定性作用的，还是广东整个物业管理行业的艰苦努力和开拓创新。
   综上所述，广东物业管理的今天得益于自身优势的合理利用、制度化建设的保障、消费市场的培育、企业经营的创新、人才梯队的建设。未来的物业管理将是管理、人才、品牌、服务和制度的综合竞争，任何想要取得或者保持这种领先优势的省份或地区，都需要更多的努力和创新。

三、申论要求
就给定资料所反映的主要问题，用1200字左右的篇幅，自选角度、自拟题目进行论述。
   要求：中心明确，内容充实，论述深刻。
选项
答案 完善物业管理立法 我国物业管理经过艰难的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，其作用也日益显著。但随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也越来越高，而我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。在物业管理迅速发展的今天，制定物业管理法律法规，完善物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地卢市场发展，促进城市社区建设。 当前出现的物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理的服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题；已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强。 针对以上情况，完善物业管理立法已是当务之急。 第一，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，加强《物业管理条例》的贯彻落实，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。 第二，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题上做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，具有立法权的各省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中的各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。 第三，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。 良好的法制环境，对物业管理行业快速、健康发展起到促进和保障作用。我国物业管理要实现法制化运作，关键在于加速物业管理立法，完善物业管理法律体系。
解析
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