某房地产开发公司于2000年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2002年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为2000元,经济耐用年限为55年,残值率为5%。目前,该类建筑重置价格为每平方米5500元/m2。该建筑物占地面积 10

admin2012-07-05  49

问题 某房地产开发公司于2000年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于2002年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为2000元,经济耐用年限为55年,残值率为5%。目前,该类建筑重置价格为每平方米5500元/m2。该建筑物占地面积 1000m2,建筑面积2500m2,现用于出租,每月平均实收租金为6万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米30元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米25元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物资本化率为0.8%。假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2006年3月的土地使用权价值。(保留整数位)

选项

答案1.选定评估方法:该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2.计算总收益:总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=[30×12×2500×(1-10%))元=810000元 3.计算总费用: (1)年管理费=810000元×3.5%=28350元 (2)年维修费=(2500×5500×1.5%)元=206250元 (3)年税金=25元×2500=62500元 (4)年保险费=(2500×5500×0.2%)元=27500元 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600元 4.计算房地产净收益: 年房地产净收益=年总收益-年总费用=(810000-324600)元=485400元 5.计算房屋净收益: (1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定,但是,在本题中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满,地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×5500)元/48=286458元 (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=(2500×5500-286458×4)元 =12604168元 (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=12604168元×0.8%=100833元 6.计算土地净收益: 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=(485400-100833)元=384567元 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2006年3月的剩余使用年期为50-6=44年。 [*] 单价=(5213917÷1000)元/m2=5214元/m2 8.评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为5213917元,单价为 5214元/m2

解析
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