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评估某写字楼于2005年9月30日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表: 上表的交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度;房地产状况中,正(负)值表示可

admin2011-06-02  46
问题 评估某写字楼于2005年9月30日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下表:

上表的交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。已知该类房地产以美元为基准的价格变动率平均每月比上月下降0,5%,人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=8,26元人民币,2005年9月30日为1美元=8,29元人民币。该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2005年1月30日至2005年5月30日期间基本保持不变,2005年5月30日至2005年9月30日平均每月比上月下降1%。试利用上述资料测算该写字楼2005年9月30日的正常市场价格(要求修正后的价格单位为元人民币/m2,用直接比较修正与调整公式进行测算,并将三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果)。
选项
答案解:该写字楼2005年9月30日的正常市场价格测算如下: (1)测算公式: 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 (2)求取可比实例A的比准价格: VA=7800×[100/(100+2)]×(1-1%)4×[100/(100-3)]=7572,80(元人民币/m2) (3)求取可比实例B的比准价格: VB=1000×[100/(100+2)]×(1-0,5%)8×8,29×[100/(100-1)] =7886,69(元人民币/m2) (4)求取可比实例C的比准价格: VC=8000×[100/(100+2)]×[100/(100+3)]=7614,68(元人民币/m2) (5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果,则: 估价对象价格(单价)=(7572.80+7886,69+7614,68)/3=7691,39(元人民币/m2)
解析
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