2. 司法
  3. 案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议。乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍

案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议。乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍

admin2015-04-24  37
问题 案情：甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议。乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。
   法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元。尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。”
   在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状。拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司。并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。(2011年试卷四第4题)
问题：
甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何?为什么?
选项
答案具有法律效力。因为在法院依据竞买结果制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定，不具有物权效力。但是该备忘录没有违背法律的强制性规定。具有债权效力，丙公司对甲公司负有合同义务，即依约履行将房产过户给甲公司的义务。
解析 首先，根据《合同法》第2条的规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”可知，本题中，甲公司为了留住房产与丙公司达成备忘录，约定由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。从备忘录订立的主体来看，甲丙公司是平等的法人，从备忘录订立的内容来看，双方是围绕涉案房产的所有权归属进行的约定，因此备忘录应当属于合同法的合同范畴。根据《合同法》第44条第1款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”以及《合同法》第8条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”可知，甲丙之间的备忘录在没有违背法律的强制性规定的情况下，应在甲丙之间依法成立并有效，对当事人双方均具有约束力。
    其次，根据《物权法》第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及第16条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”可知，房产属于丙所有，甲丙双方虽然在备忘录中对涉案房产权属作了特别约定，但对外不能发生物权的公示效力。
    综上，甲丙之间备忘录对外不具有物权效力，对内具有债权效力，在甲丙之间有效，丙公司依照备忘录对甲公司负有合同义务，应当依约履行将房产过户给甲公司，否则甲公司可以据此要求丙公司承担违约责任。
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