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  3. 下面是一个完整的土地估价技术报告。 报告正文 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(××市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据《土地委托估价函》和《××市规划

下面是一个完整的土地估价技术报告。 报告正文 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(××市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据《土地委托估价函》和《××市规划

admin2013-04-07  33
问题 下面是一个完整的土地估价技术报告。
报告正文
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××市××区××路××号国有出让建设用地使用权价格评估(××市)
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
根据《土地委托估价函》和《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》，××市国土资源局拟公开挂牌出让位于××市××区××路××号宗地，受其委托，××估价公司对该宗地价格进行评估，确定(1-1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。
五、估价依据
(一)国家颁布的法律法规及相关文件
1．《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。
3．《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)。
4．《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日国务院令第256号)。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号)。
(二)地方颁布的法规及相关文件(略)
(三)有关技术标准
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB／T 18508—2001)。
2．中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB／T。18507—2001)。
3．中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》(3-1)(GB／T 21010—2007)。
(四)其他资料
1．委托方提供的有关资料。
(1)《土地委托估价函》。
(2)《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》。
2．估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略)
六、估价基准日
二00八年六月三十日
七、地价定义
根据《××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函》，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为70年，土地面积为8220．7m2，规划容积率为3．6。估价对象实际开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)、宗地内“一平”(即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据，按照《城镇土地估价规程》(GB／T 18508—2001)，确定本次估价对象地价定义如下：
估价对象在估价基准日二00八年六月三十日，宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)、宗地内“一平”(即场地平整)条件下，70年期国有建设用地出让使用权价格。
八、估价结果
根据《城镇土地估价规程》(GB／T 18508—2001)，评估得出估价对象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下。
土地坐落：××市××区××路××号
土地面积：8 220．7m2
单位面积地价：5 277元／m2
楼面地价：1 466元／m2
评估总地价：4 338．0634万元
(货币种类：人民币)
具体详见“土地估价结果一览表”(略)。
九、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提条件和假设条件
1．估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。
2．估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
3．估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。
4．在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5．任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。
6．估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、年期、估价基准日等设定条件。
(二)估价结果和估价报告的使用
1．本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》(GB／T 18508—2001)形成的专业意见和结论。
2．本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价目的时才有效。
3．本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。
4．土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告供委托方使用。
5．本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。
6．本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。
7．本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。
(三)需要特殊说明的事项
1．报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以“××市规划局关于××区××路国有建设用地规划设计条件的函”为准。
2．估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3．委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
4．本次估价中所采用的地价指数以××市公布的“2003—2008年下半年地价指数表”为依据。
十、土地估价师签字
姓名    土地估价师资格证书号    签名
王××    ×××××    (字)
张××    ×××××    (签字)
十一、土地估价机构
××评估公司(公章)
                                                                                                                       二00八年七月十日
选项
答案(1)总述内容不全，缺少估价日期。 (2)项目名称不全，项目名称中缺少估价目的描述。 (3)确定国有建设用地使用权挂牌出让价格，应提供参考。 (4)估价依据不全，挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据，包括《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)。(3个写出1个即给分) (5)有关技术标准中，《土地利用分类规程》应为《土地利用现状分类》。 (6)地价定义表述不全，缺少用途、容积率。 (7)估价结果缺评估总地价大写。 (8)未说明估价报告与估价结果的有效期限。 (9)估价报告和技术报告提交方向相反。 (10)缺估价机构负责人签字。 (11)土地登记状况不全，缺少估价对象四至。 (12)未说明估价对象土地他项权利状况。 (13)未对估价对象规划利用状况进行描述。 (14)地价影响因素分析中缺一般因素。 (15)区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析。 (16)交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况。 (17)个别因素分析缺项，缺少估价对象土地面积分析。 (18)估价原则中缺少替代原则。替代原则是市场比较法和基准地价系数修正法必须遵循的原则。 (19)选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估，应分析说明不选用的理由。 (20)市场比较法公式中个别因素修正反了，应为E——估价对象个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数。 (21)与估价对象属同一城市不准确，应为同一供需圈。 (22)与估价对象估价基准日相差3—5年以内不准确，应为3年。 (23)比较案例A中未说明交易时间。 (24)比较案例B交易时间为2004年3月28日，与估价基准日相比超过3年。 (25)因素选择不全，缺少交易情况修正因素。 (26)个别因素中，基础设施应为宗地内。 (27)缺比较因素条件指数表。 (28)土地还原利率取值未做分析说明。 (29)容积率说明错误。 (30)案例C容积率修正指数计算错误，应为130．1。 (31)土地用途不属于区域因素。 (32)距商服中心距离不属于个别因素。 (33)案例c距商服中心距离比准方式错误，应为100／101。 (34)案例B临街状况修正错误，应为100／98。 (35)市场比较法各比较案例经因素修正后价格不是积算价格，应为比准价格。 (36)基准地价内涵介绍不全，缺少土地使用年期。 (37)基准地价修正过程缺项，未进行容积率修正。 (38)缺估价对象因素条件说明。 (39)缺修正系数表。 (40)土地使用年期修正公式错，应为估价对象年期修正系数／法定最高出让年期修正系数。 (41)确定土地使用年期修正系数中，Ⅳ为土地法定最高出让年期，非有效。 (42)期日修正系数确定无依据，期日修正系数应依据地价指数或调查分析地产市场状况分析确定，应有充分的依据。 (43)未进行土地开发程度修正，估价对象土地开发程度与基准地价内涵不一致，应进行开发程度修正。 (44)缺少对两种估价方法可信度分析。 (45)估价结果确定时两种方法测算结果的权重值缺依据。 (46)附件不全，缺少估价对象位置示意图。 (47)附件不全，缺少委托方营业执照。
解析
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