某酒店土地总面积3000m2,土地使用年限40年,从1998年10月8日起计;总建筑面积10000m2,共5层,每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂,其余出租为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层

admin2008-03-01  120

问题 某酒店土地总面积3000m2,土地使用年限40年,从1998年10月8日起计;总建筑面积10000m2,共5层,每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂,其余出租为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,酒店欲投保,请评估其2001年10月8日的保险价值。
   估价计算如下:
   1.有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%
                =13600000(元)
   2.总费用=200×200×365×40%=5840000(元)
   3.酒店总净收益=有效毛收入-总费用
                  =13600000-5840000=7760000(元)
   4.酒店土地净收益=10000×3000×8%
                    =2400000(元)
   5.酒店建筑物净收益=7760000-2400000
                      =5360000(元)
   6.酒店建筑物价值=
                    =63114957(元)
   该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。

选项

答案本题有以下之错误并需改正: 1.有效毛收入计算有错 应为=1500×100×12×80%+200×200×365×80% =13120000(元) 2.总费用计算有错 应为=200×200×365×80%×40% =4672000(元) 3.酒店土地净收益计算有错 应为=10000×3000×80%/[*] =25417732(元) 4.酒店建筑物价值计算有错 应选用建筑物资本化率10%

解析
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