某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万

admin2017-09-30 44

问题某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
【问题】
这样的做法有哪些错误?

选项

答案错误 (1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例； (2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益； (3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益； (4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)

解析

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

()指经初始登记的房地产因买卖、赔与、继承、交换、转让、分割、合并和裁决等原因致使房地产权利人发生变化的登记。

房地产代理根据服务对象的不同,可分为()。

房地产经纪业务按经纪活动的方式划分,可分为()。

二手房的房屋买卖是一种复杂的民事行为,以下哪些属于签订房地产买卖合同时应注意的问题()。

房地产经纪机构的岗位分位()。

()是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权,房屋和房屋期权作为债务担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

()是介于直线参谋制和分部制之间的一种过渡形式,它可以吸收两种形式的主要优点,但它的双重领导违反了统一指挥原则,导致了职责不清,机构间相互扯皮的现象。

土地使用权抵押流程的第一步是()。

信息通过加工整理之后,通常以表格、图纸、文字报告等形式展现出来,其中()。又是最常见的一种。

最近,美国一家权威机构的报告预测,全美房地产经纪业的佣金收入目前为一年18.8亿美元,在三年以后,这个数学将会下降()个百分点。

个性排牙与患者的许多因素有关，下列哪一项很难体现

下列选项能够影响发病的有()。

对平面呈板式的六层钢筋混凝土预制结构吊装时，宜采用：

某商贸公司为增值税一般纳税人，2003年1月8日缴2002年12月应纳增值税额148000元，则正确的会计处理为()。

我国《消费者权益保护法》中第一次规定了适用惩罚性赔偿制度的立法例。对下列经营者的哪一行为，消费者可以依法按其所支付价款的四倍要求经营者赔偿其损失?()

有一回，拿破仑过阿尔卑斯山，说：“我比阿尔卑斯山还要高!”对此，鲁迅先生说：“这何等英伟，然而不要忘记他后面跟着许多士兵。”与鲁迅先生观点相一致的有()

客户机朋艮务器(C/S)结构是一种基于【】的分布处理系统。

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()指经初始登记的房地产因买卖、赔与、继承、交换、转让、分割、合并和裁决等原因致使房地产权利人发生变化的登记。

房地产代理根据服务对象的不同,可分为()。

房地产经纪业务按经纪活动的方式划分,可分为()。

二手房的房屋买卖是一种复杂的民事行为,以下哪些属于签订房地产买卖合同时应注意的问题()。

房地产经纪机构的岗位分位()。

()是指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权,房屋和房屋期权作为债务担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。

()是介于直线参谋制和分部制之间的一种过渡形式,它可以吸收两种形式的主要优点,但它的双重领导违反了统一指挥原则,导致了职责不清,机构间相互扯皮的现象。

土地使用权抵押流程的第一步是()。

信息通过加工整理之后,通常以表格、图纸、文字报告等形式展现出来,其中()。又是最常见的一种。

最近,美国一家权威机构的报告预测,全美房地产经纪业的佣金收入目前为一年18.8亿美元,在三年以后,这个数学将会下降()个百分点。

个性排牙与患者的许多因素有关，下列哪一项很难体现

下列选项能够影响发病的有()。

对平面呈板式的六层钢筋混凝土预制结构吊装时，宜采用：

某商贸公司为增值税一般纳税人，2003年1月8日缴2002年12月应纳增值税额148000元，则正确的会计处理为()。

我国《消费者权益保护法》中第一次规定了适用惩罚性赔偿制度的立法例。对下列经营者的哪一行为，消费者可以依法按其所支付价款的四倍要求经营者赔偿其损失?()

有一回，拿破仑过阿尔卑斯山，说：“我比阿尔卑斯山还要高!”对此，鲁迅先生说：“这何等英伟，然而不要忘记他后面跟着许多士兵。”与鲁迅先生观点相一致的有()

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