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  3. 某企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析，预计某企业2008～2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元．每年的折旧费JH是10万元，不需要追加资本性支出。从2013年起，某企业

某企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析，预计某企业2008～2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元．每年的折旧费JH是10万元，不需要追加资本性支出。从2013年起，某企业

admin2011-06-23  87
问题 某企业因股份制改制需进行评估，评估基准日为2008年1月1日。经评估人员调查分析，预计某企业2008～2012年的净利润分别为90万元、100万元、110万元、110万元、120万元．每年的折旧费JH是10万元，不需要追加资本性支出。从2013年起，某企业净现金流量(已经考虑了折旧费用)将保持在按2008～2012年各年净现金流量计算的年金水平上。该企业账面有形资产包含：现金、银行存款、存货、一项在建工程、一项工业厂房和可确指无形资产——A专利技术。账面现金余额13000元，银行存款200000元，美元存款20000美元，经过评估师盘点和与银行对账，发现现金短缺5000元，人民币银行存款短缺50000元，短缺的款项都是出纳挪用，估计只能够追回23000元。假设2008年1月1日美元汇率是7．5元人民币兑换1美元。存货在评估日的公允价值是220000元。A专利技术可改善企业现有产品的性能，从而能以更高的价格在市场上出售，并且可维持3年的超额收益期，预计该专利产品第1年售价为300元／台，销量为4500台，第2年售价为250元／台，销量为5000台，第3年售价为210元／台，销量为6000台，同类产品的正常市场销售价格为200元／台，A专利产品的单位成本与同类产品大体相同。在建工程建筑面积为500m2，已经接近完成，该在建工程完全完工需要投资500万元，但是目前已经实际完成建筑工程量350万元、实际完成安装工程量120万元，市场可比的A房地产每平方米的价格是8000元／m2，但是A房地产的位置比该在建工程的差，位置对价格的影响系数为1．2。为了销售房地产，同类产品的营销和广告支出占售价的5％。该在建工程适于采用形象进度法评估。有一位于工业区内的工业厂房，于2004年1月1日以有偿出让方式取得，但是获得使用权是工业用地的最高出让年限，并于2005年1月1日在此地块上建成建筑1000m2排架结构的生产车间。经济耐用年限为55年，残值率为5％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由同家无偿收同。当时该厂房的造价是每建筑平方米2500元，2005年1月1日至评估基准日间，物价平均每年上涨2％。该车间适于使用成本法评估。假设折现率和资本化率均为10％，该企业适用的所得税税率为25％(如果不考虑流转税因素)。
请评估在2008年1月1日，某企业的商誉价值(以万元为单位)。
选项
答案(1)计算企业整体评估值P：2013年以后给出的是净现金流量指标，所以计算整体评估价值时。需要使用净现金流量。 P=P1(2008—2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值) ①先计算P1：P1=(90+10)／(1+10％)+(100+10)／(1+10％)2+(110+10)／(1+10％)3+(110+10)／(1+10％)4+(120+10)／(1+10％)5=434．66(万元) ②再计算P2：从2013年起，某企业净现金流量将保持在按2008—2012年各年净现金流量计算的年金水平上，所以，从2013年起，某企业每年净现金流量A为：A×(P／A，10％，5)=434．66(万元)( P／A，10％，5)=[1一(1+10％)-5]／10％=3．7908 则A=434．66／3．7908=114．66(万元)P2=114．66／10％×(P／F，10％，5)=114．66／10％×(1+10％)-5=711．95(万元) ③P=P1(2008—2012年评估值)+P2(2013年以后的评估值)=434．66+711．95=1146．61(万元) (2)计算现金和银行存款的价值：外币存款以外的价值=13000+200000一[(50000+5000)一23000]=181000(元) 美元存款的价值=20000×7．5=150000(元) (3)评估在建工程的价值： 在建工程的价值=建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×(1一折扣率)=8000×500×1．2×[(350+120)／500)]×(1—5％)=4286400(元) (4)评估工业厂房的价值： ①生产车间的重置成本：2500×1000×(1+3×2％)=2650000(元) ②房屋年贬值额： 土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50—1=49年，房屋的经济耐用年限是55年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0，所以：年贬值额：建筑物重置价／使用年限=2650000／49=54081．63(元) ③房屋现值=建筑物重置价一年贬值额×3=2650000—54081．63×3=2487755．11(元) (5)计算A专利技术的评估值，直接测算超额收益折现即可得到：评估值：(300—200)×4500×(1—25％)／(1+10％)+(250—200)×5000×(1—25％)／(1+10％)2+(210—200)×6000×(1—25％)／(1+10％)2=337500×0．9091+187500×0．8264+45000×0．7513=495579．75(元) (6)某企业的商誉价值： 各单项可确指资产价值：150000+181000+220000+4286400+2487755．11+495579．75=7820734．86(元) 商誉的价值=企业整体资产评估值P一各单项可确指资产价值=11466100—7820734．86=3645365．14(元)=364．54(万元)
解析
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