2. 自考
  3. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，租售费用

有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，租售费用

admin2016-01-28  29
问题 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元／平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元／平方米，租售费用为楼价的2％，销售税费为楼价的6．5％，利息率为6％，开发商要求的投资利润率为15％。要求：估算该宗土地目前的单位地价。
选项
答案(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估。 计算公式为：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一利润一税费一租售费用 (2)计算楼价(用容积率计算建筑面积)：楼价=3000×2×9000=54000000(元) (3)计算建筑费和专业费：建筑费=3000×3000×2=18000000(元) 专业费用=建筑费×10％=18000000×10％=1800000(元) (4)计算利息：利息=地价×[(1+6％)2一1]+(18000000+l800000)×[(1+6％)1一1] =0．1236×地价+1188000 (5)计算利润：利润=(地价+建筑费+专业费用)×15％=(地价+19800000)×15％ (6)计算税费和租售费用：销售税费=54000000×6．5％=3510000(元) 租售费用=54000000×2％=1080000(元) (7)求取地价：地价=54000000一19800000—0．1236×地价一1188000—0．15×地价一2970000—4590000 地价=25452000÷1．2736=19984296．48(元) (8)单位地价=19984296．48÷3000=6661．43(元／平方米)
解析
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