某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％。该商业项目预计于2007年12月

admin2011-01-05 35

问题某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米。该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。就上述内容，回答以下问题。
在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率( )。

选项 A、安全利率加风险调整法
B、风险分析法
C、经验判断法
D、纯收益与价格比率法

答案A,D

解析土地还原率的确定方法有1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。2）安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率＝安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。

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