2. 工程
  3. 某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m

某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m

admin2009-03-28  26
问题 某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m2，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2，以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m2，走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m2，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为170元/m2，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m2·日)收取租金，空置及租金损失率为5%。
   该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2，土地化资本率为8%，建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200元/(m2·月)与10元/(m2·日)。
   1998年12月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。
   估价计算如下：
   (1)有效毛收入：[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12× 365]×95%＝226987680元
   (2)总费用：76400×70%×12×365×95%×40%＝89012112元
   (3)总净收益：226987680-89012112＝137975568元
   (4)土地净收益：(4000×3+3800×16)×5000×8%＝72800×400＝29120000元
   (5)建筑物净收益：137975568-29120000＝108855568元
  
   即该房地产1997年12月25日的保险价值为1281793748.78元
选项
答案有效毛收入应为： 2300×300×12+61200×70%×10×365×0.95＝156827700元 (2)总费用应为； 61200×70%×10×365×95%×40%＝59419080元 (3)总净收益应为： 156827700-59419080＝97408620元 (4)土地净收益应为： [*] 即该房地产1998年12月25日的保险价值为645405967.32元。
解析
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