2. 考研
  3. 有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地，土地面积为3 200平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率预计为90％，每建筑

有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地，土地面积为3 200平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率预计为90％，每建筑

admin2017-07-23  27
问题 有一宗已“七通一平”的待开发建设的空地，土地面积为3 200平方米，建筑容积率为2．5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率预计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑费预计每建筑平方米1 000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位，取整。
选项
答案该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 (1)测算不动产总价 不动产建筑总面积=3 200×2．5=8 000(平方米) 不动产纯收益=300×8 000×90％×(1—25％)=1 620 000(元) 不动产收益年期=50—3=47(年) [*] (2)测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1 000×(1+10％)×8 000=8 800 000(元) (3)计算利息 利息=地价×[(1+7％)3一1]+8 800 000×[(1+7％)1.5一1] ≈地价×0．225+939 986 (4)计算利润 利润=19 706 113×15％≈2 955 917(元) (5)测算地价 地价=不动产总价一建筑费一专业费一利息一利润 地价=19 706 113—8 800 000一0．225×地价一939 986—2 955 917 地价=7 010 210／1．225≈5 722 620(元)
解析
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