某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下:宗地面积 4500平方米,商住综合楼用途,出让年限为50年;规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600平方米,其中地下两层,地下二层1000平方米为设备层;地下一层1000平方米为停车场

admin2013-06-10  42

问题 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下:宗地面积 4500平方米,商住综合楼用途,出让年限为50年;规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600平方米,其中地下两层,地下二层1000平方米为设备层;地下一层1000平方米为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积4000平方米,5~16层为住宅,面积9600平方米,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
   又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/平方米,销售税费为售价9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/平方米,住宅2000元/平方米,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年 40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原率为8.5%,试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

选项

答案(一)审题 该题与综合计算题有许多类似之处,所不同的是:①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料,而不是交易案例,在求取方法上存在差异;②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。 (二)方法选择与解题思路 1.方法选择 根据题目所给条件可想到采用剩余法,预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付,可能会给应试者带来疑惑,是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现,尽管地价款为分期支付,但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此.仍可按正常情况,用剩余法求得所应支付的地价款总额,乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。 2.解题思路 先用收益还原法计算不动产价格,再用剩余法计算土地价格。 (三)公式与计算步骤 1.适用公式 全额地价=不动产总价-建安费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润 2.计算步骤 (1)计算开发总价值。 ①住宅部分: 5000×9600=4800(万元) ②商场和地下停车场部分: 商场租金=5×4000×365×70%=511(万元) 地下停车场租金=60×480×12=34.56(万元) 租金总收入=511+34.56=545.56(万元) 有关税费和经营管理费=545.56X30%=163.668(万元) 租金纯收入=545.56-163.668=381.892(万元) 价格=381.892/7%[1-1/(1+7.5%)48]=5243.56(万元) ③地上停车位部分: 租金收入=400×50×12=24(万元) 税费=24×30%=7.2(万元) 租金纯收入=24-7.2=16.8(万元) 价格:16.8/7.5%×[1-1/(1+7.5%)48]=217.04(万元) ④合计: 4800+5243.56+217.04=10260.60(万元) (2)建安成本及专业费。 ①商场和地下部分=2500×6000×(1+3%)=1545(万元) ②住宅部分=2000×9600×(1+3%)=1977.6(万元) ③地上停车位部分=50×500×(1+3%)=2.58(万元) ④合计: 1545+1977.6+2.58=3525.18(万元) (3)销售税费: 5000×9600×9%=432(万元) (4)利息: 利息=总地价×[(1+8%)2-1]+3525.18×60%×[(1+8%)1.5-1] +3525.18×40%×[(1+8%)0.5-1] =0.1664×总地价+314.14(万元) (5)利润: 利润=(总地价+3525.18)×20%=0.2×总地价+705.04(万元) (6)余值: 余值=总价值-建安成本及专业费-销售税费-利息-利润 即总地价:10260.60-3525.18-432-(0.1664×总地价+314.14)-(0.2×总地价+ 705.04)1.3664×总地价=5284.24 总地价=3867.27(万元) (7)开发商须交纳总地价的40%,即 3867.27×40%=1546.91(万元) (四)难点与常见错误分析 1.难点 剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和。 2.常见错误分析 (1)被分期支付地价款所迷惑,仅对地价款的40%计算利息。 (2)在计算地上停车位价值时,错误的采用了综合还原率。 (3)对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。

解析
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