甲公司是房地产开发企业,开发某楼盘。乙公司是承建商,负责该楼盘的建设施工。甲公司为了筹集建设资金,以在建楼盘作抵押向银行贷款。同时,丙公司作为贷款的保证人。甲公司开发的楼盘实行预售制,丁交付了全部购房款买了该楼盘的一间商品房。楼盘建好后,甲公司未按时偿还银

admin2018-05-30  33

问题 甲公司是房地产开发企业,开发某楼盘。乙公司是承建商,负责该楼盘的建设施工。甲公司为了筹集建设资金,以在建楼盘作抵押向银行贷款。同时,丙公司作为贷款的保证人。甲公司开发的楼盘实行预售制,丁交付了全部购房款买了该楼盘的一间商品房。楼盘建好后,甲公司未按时偿还银行贷款,也未足额支付乙公司的工程款。
    请根据上述案情,回答下列问题并说明理由:
    (1)丁能否取得所购房屋的所有权?
    (2)乙公司对该楼盘有何权益?是否可以对抗银行的抵押权?
    (3)银行应如何维护自己的权益?

选项

答案(1)丁可以取得所购房屋的所有权。 根据司法解释的相关规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受入。本题中,丁是消费者,且已经交付了商品房的全部款项,乙公司的工程价款优先受偿权不能对抗丁。 (2)乙公司对该楼盘具有工程价款优先受偿权。按照《合同法》的规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 乙公司的工程价款优先受偿权可以对抗银行的抵押权。根据司法解释的相关规定,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 (3)银行对楼盘具有抵押权,也有丙公司的保证。根据《物权法》的相关规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。 银行应当先行使该楼盘的优先受偿权,虽然银行的优先受偿权不能对抗乙公司和丁,但是可以对抗其他没有抵押的债权。该楼盘的价款不足以偿还贷款的,银行可以要求丙公司承担保证责任。

解析
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