2. 工程
  3. 甲公司于2004.年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以

甲公司于2004.年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以

admin2012-08-26  29
问题 甲公司于2004.年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800m2，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950m2的写字楼，并全部用于出租。为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元／m2建筑面积)，管理费支出为租金的5％，年支付各项税金平均为35元／m2建筑面积)。除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元／m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2％，年支出保险费为重置价的0.2％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，估价基准日定为2009年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
选项
答案1、解题思路与方法选用 估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。 2、解题步骤 (1)计算房地年总收益 50元／m2×950m2×12=570000元 (2)计算年总费用 1)年管理费=50元／m2×950m2×12×5％=28500元 2)年维修费=1600元／m2×950m2×2％：30400元 3)年保险费=1600元／m2×950m2×0.2％=3040元 4)年税金=35元／m2×950m2=33250元 5)年折旧费=1600元／m2×950m2／(50—1)=31020.41元 6)年总费用=1)+2)+3)+4)+5)=(28500+-30400+3040+33250+31020)元=126210元 (3)计算建筑物年纯收益 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =(建筑物重置价一年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率 =(1600×950--31020×4)元×8％ =111674元 (4)计算土地年纯收益 土地纯收益=房地总收益一房地总费用一建筑物纯收益=(570000—126210—111674)元=332116元 (5)计算2009年6月的土地价格 土地总价格=6416元/ m3 土地单位价格=5133129元／800m2=6416元／m2 (6)建筑物现值 建筑物现值一建筑物重置价一年折旧费×已使用年限=1600元／m2×950m2-31020元×4=1395920元 (7)土地及建筑物一体总价格 土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值 =(5133129+1395920)元 =6529049元 土地及建筑物一体单价=6529049元／800m2=8161元／m2
解析
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