某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某居住房地产估价结果报告 一、委托方:田×× 二、估价方:××房地产评估有限责任公司 三、估价对象:

admin2021-10-08  16

问题 某居住房地产估价报告
   封面及目录(略)
   致委托方函(略)
   估价师声明(略)
   估价的假设和限制条件(略)
   
某居住房地产估价结果报告

   一、委托方:田××
   二、估价方:××房地产评估有限责任公司
   三、估价对象:田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。
   四、估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
   五、估价时点:2005年5月23日。
   六、估价依据(略)
   七、估价原则(略)
   八、采用的估价方法
   本估价采用比较法、成本法综合评估。
   九、估价结果:2005年5月23日估价对象评估值为人民币456000元,大写:肆拾伍万陆仟元整。
   十、估价人员(略)
   十一、应用时效:本评估报告使用期为3年。
                                                                                                              ××房地产估价有限责任公司
                                                                                                                           2005年5月23日
   
某居住房地产估价技术报告

   一、个别因素分析
   估价对象位于×住宅小区,建筑物为?层砖混结构。小区建成于1999年,为欧式建筑,外形典雅,色彩明丽,建筑质量完好,院内设有自行车棚及个人车库,楼内设有电梯。估价对象 4-1-301号是位于建筑物内的一套单元住宅,位于首层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积222.95m2。楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)。室内均为立线雕花玻璃门,设有灯池并以全木勾边。其中,客厅全瓷地砖铺面,设有木质书架,客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门),并设有木质落地推拉长窗;过厅全瓷地砖铺面,立线雕花玻璃吊顶,并设有壁柜,大客厅与过厅间设有立线雕花推拉门,并有室内楼梯通往楼下;卧室木地板铺面,木包暖;卫生间、洗漱间均为全瓷地砖,壁砖到顶;南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面,铁艺扶手,楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅,独立厨房,并设两个封闭北阳台(一大一小),一卫生间。其中,客厅全瓷地砖铺面,北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台,东侧设有立线雕花通往卧室;两室均为木地板。水电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内一般抹灰,外设普通防盗门,并设有单元讨讲系统。被评估对象于2000年初投入使用,并取得房产所有权证及土地使用权证。
   二、区域因素分析
   估价对象位于××市五四西路35号4-1-301号。其所在的建筑群为1999年底新建的住宅小区,门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过,交通便利。小区与××市竞秀公园一墙之隔,环境幽静;此外,小区距××市高新技术开发区、燕赵大酒店、时代商厦、人民广场、市政府等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华,这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用:根据估价对象的具体情况和估价目的,本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。
   六、估价测算过程
   1.比较法
   将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照,对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正,得出最可能实现的合理价格。
   (1) 比较实例确定。
   比较实例A
   坐落在××市五四西路35号的4-2-401号房产,建于1999年.为7层砖混结构,房主金 ××。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第4层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积222.95m2。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池);楼下一室一厅,独立厨房.并设两个封闭北阳台(一大一小),一卫生间;水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内一般抹灰。4-18号车库建筑面积 18.91m2,位于楼下院内。该房产为私有房产。
   比较实例B
   坐落在××市五四西路35号的2-1-502号,房产建于1999年,为7层砖混结构。房主张 ××。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅,位于顶层,室内3层错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积343.59m2。其中,首层,一室一厅、一卫生间、一北阳台;二层为一室一厅,设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池)、一厨房;3层两室一厅、一北阳台、一卫生间;室内水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。室内高档装修:客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,并设灯池,墙壁乳胶漆装饰,设有电视墙,地面抛光大理石铺面;卧室设有灯池,地面铺有实木地板,墙壁乳胶漆装饰,其中一间设自隔断阁楼一个;餐厅、厨房,卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖,墙壁壁砖到顶;客厅与阳台间设有木质双开门,冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面;室内门为实木门。楼下附有18.91m2车库一个。楼上附有50m2室外阳台一个。该房产为私有房产。
   比较实例C
   坐落在××市五四西路35号的1-1-301号,房产建于1999年,为7层砖混结构。房主王 ××。实例C是位于建筑物内的一套单元住宅,位于第3层,室内错层结构,有室内楼梯相连,建筑面积221.38m2。其中,楼上为一室两厅,设有一封闭南阳台,一卫生间(设有浴缸、蹲便器、盥洗池);楼下两室一厅,独立厨房,并设一封闭北阳台,一卫生间;整栋住房水卫电照设施齐全,设有暖气、煤气、有线电视系统,24h热水。估价对象室内装修豪华:楼上小客厅磨砂吊顶,并设灯池,地面铺设全瓷地砖,木包门与大客厅相连,大客厅石膏吊顶、设有大型灯池,墙壁刷有高档印花壁纸,设有木质电视墙,地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗;楼上卧室全木壁橱,全瓷地砖,室内刷有高档壁纸,南阳台全瓷壁砖、铝合金窗,窗外是竞秀公园人工湖湖景;铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅;餐厅设有磨砂灯池,全瓷地砖铺地,北阳台与南阳台装饰相同,楼上卧室与楼下装饰相似;厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。
   考虑到上述3例所属权益状况与估价对象相同,可比实例,的结构、地理位置、使用功能、交易日期与估价对象接近,四者具有较强的相同性和可比性,故选此3案例作为比较案例。详见表4-3。
   
   (2) 估价计算。
①交易情况修正。
估价对象与比较实例A、B、C的交易形式相同,无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下:实例A=100/100;实例B=100/100;实例C=100/100。
②交易日期修正。
2005年1月至2005年5月,××市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%,故各宗可比实例的交易日期修正率如下:
实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100;
实例B=100(1+0.5%×4)/100=102/100;
实例C=100(1+0.5%×2)/100=101/100。
③区域因素修正。
实例A、C位于××市五四路35号佳辉小区,B位于××市五四路20号竞秀小区,各宗可比实例的区域因素修正率为:
实例A=100/100;实例B=100/98;实例C=100/100。
④个别因素修正。
实例A、B、C物业管理相同,建筑日期、建筑结构及内部设施相似,所处层数及内部装饰各异,故各宗可比实例的个别因素修正率为:实例A=94/100;实例B=97/100;实例C=135/100。
(3) 价格计算。根据上述各项修正,列表如表4-4所示。
   
   利用直接比较法公式如下:
   估价对象房地产的价格=可比实例交易价格×交易情况修正(    )/100×交易日期修正 (    )/100×区域因素修正(    )/100×个别因素修正(    )
   利用简单算术平均法求评估标的物的房地产单价:
   (1871.01+1892.78+1870.37)/3元/m2=1878.05元/m2
   用比较法测算得出评估标的房地产的总价值:
   1878.05×222.95元=418711元
   2.成本法
   估价测算过程:
   该房产1999年购人价为1850元/m2
   1850×222.95元=412458元
   产权手续及各项收费:412458×5.0%元=20623元
   利息(412458+20623)×3.7%元=16024元
   投入装修70000元
   扣除一年折旧70000×30%元=21000元
   [412458+20623+16024+(70000-21000)]元=498105元
   根据成本法得出估价对象房地产的价值为498105元。
   七、评估结果
   采用比较法得出的评估标的房地产的价值为418711元。
   采用成本法得出的评估标的房地产的价值为498105元。
   对以上述两种方法得出的结论取中间值即:(418711+498105)/2=458408,为此次评估结果。
   故此次评估最后结果为458000元。
                                                                                                           ××房地产评估有限责任公司
                                                                                                                        2005年5月23日

选项

答案①估价对象描述过于简单。 ②无估价作业日期。 ③没有土地使用权年限。 ④无价值定义。 ⑤估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年,但在市场状况变化很大的场合,估价报告应用的有效期一般不超过半年。 ⑥无交易情况介绍。 ⑦交易日期修正错: 实例A=100(1+0.5%)/100=100.5/100 实例B=100(1+0.5%)/100=102/100 实例C=100(1+0.5%)/100=101/100 ⑧区域因素修正错,实例B应为100/102。 ⑨个别因素修正错,实例A应为100/94,B为100/97,C为100/135。 ⑩个别因素修正时,可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1.(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30% (11)直接比较法公式错,交易情况修正应为100/( )。 (12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。 (13)估价单位名称前后不一致。 (14)缺少附件。 (15)估价方法选用描述过于简单,没有给出技术路线。

解析 该题目所考查的除估价报告的形式内容外,主要检验两大评估方法的使用。比较法的使用首先要注意可比实例的选取是否恰当,各项修正参数的计算以及公式的应用是否与规范一致。
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