甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元

admin2010-08-08 36

问题甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元／m²。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元／m²。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元／m²，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元／m²，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。
请问乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

选项

答案乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有： (1)拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有2年半，市场情况已发生了变化； (2)为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格； (3)拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低； (4)整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同； (5)1993年获取土地时的市场状况与1996年拍卖别墅时不同，不能拿1993年的地价与1996年的别墅售价比较。

解析

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香港房地产经纪机构类型从组织形式看，有如下几类()。

纵观香港房地产经纪业目前发展现状，其特点主要有()等。

香港房地产代理机构均须取得牌照方可营业，牌照的种类可分为()等几种。

职业道德是房地产经纪人员所必备的基本素质。房地产经纪是与人打交道的职业，职业道德对房地产经纪人尤为重要，主要体现在以下几个方面。由于职业道德是与一定的职业相联系的，因此在性质上具有()。

房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，并坚持()的执业原则，信守职业道德。

房地产经纪人必须掌握一定的房地产专业知识，主要包括()等方面的知识。

房地产属于大宗资产，一些房地产交易活动，常常是客户的()，应该替客户严守秘密，充分保护客户利益。

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具有高科技含量、高文化附加值的各类创新型产业所形成的经济形态可以被称作是()。

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目前，我国债券基金的认购费率通常在()以下。

下列()不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。

用剩余收益指标评价投资中心的业绩，其优点是()。

表现主义音乐针对印象主义对自然和现实的和，主张艺术要直接表现思想的本质、内在的灵魂。

计算曲面积分x2zcosγdS，其中曲面∑是球面x2+y2+z2=a2的下半部分，γ是∑向上的法向量与z轴正向的夹角．

Althoughsaltisnowseenasharmfultohealth,ithasbeenusedforcenturiesasmethodof______foods.

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纵观香港房地产经纪业目前发展现状，其特点主要有()等。

香港房地产代理机构均须取得牌照方可营业，牌照的种类可分为()等几种。

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特种日记账是()。

目前，我国债券基金的认购费率通常在()以下。

下列()不属于生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。

用剩余收益指标评价投资中心的业绩，其优点是()。

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计算曲面积分x2zcosγdS，其中曲面∑是球面x2+y2+z2=a2的下半部分，γ是∑向上的法向量与z轴正向的夹角．

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表现主义音乐针对印象主义对自然和现实的和，主张艺术要直接表现思想的本质、内在的灵魂。