2. 司法
  3. 乙买甲一套房屋，已经支付1／3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求 解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的?(2007年试卷三第6题)

乙买甲一套房屋，已经支付1／3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求 解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的?(2007年试卷三第6题)

admin2017-03-09  29
问题 乙买甲一套房屋，已经支付1／3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求 解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的?(2007年试卷三第6题)
选项 A、合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任
B、合同无效，甲应返还所受领的价款
C、合同有效，甲应继续履行合同
D、合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失
答案C
解析 首先，《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本题中，乙买甲一套房屋，已经支付1／3价款，余款双方约定：“其余待过户手续办理完毕后付清。”可见，双方已经形成了意思表示一致，合同成立，根据《合同法》的上述规定，合同已经生效，据此，选项A是错误的。另外要注意的是，根据物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可知，本题中，甲虽然没有办理房屋的过户登记手续，但是，并不影响合同的效力。其次，根据《合同法》第52条规定，甲乙双方约定“乙买甲一套房屋，已经支付1／3价款，其余待过户手续办理完毕后付清”，并没有上述任何合同无效的理由，所以甲乙之间的合同是有效的，选项B是错误的。再次，《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”因此，合同的解除不是任意的，必须符合《合同法》规定的两种解除方式：(1)约定解除；(2)法定解除。本题中，甲乙双方约定：“乙买甲一套房屋，乙已经支付1／3价款，余款待过户手续办理完毕后付清。”后甲反悔，要求解除合同，乙不同意。从题目中可以看出，甲乙双方并没有事后达成解除合同的协议，也没有事先约定甲在符合某种条件时享有单方的解除权，更没有出现甲可以享有法定解除权的任何一个法定事由。据此，甲不能解除合同，选项D也是错误的。最后，《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本题中，乙买甲一套房屋，乙已经支付1／3价款，余款双方约定：“其余待过户手续办理完毕后付清”。可见，双方之间达成了意思表示一致，合同已经生效。对作为双方当事人的甲乙都有约束力，任何一方不能反悔，否则构成违约。而甲事后反悔，又不具有合同解除的条件，明显属于违约，根据《合同法》第107条的规定，乙有权要求甲继续履行合同，据此，选项C是正确的。在这里要注意的是，《合同法》对于违约责任规定了三种责任承担的方式，但是首先应当适用继续履行的方式，只有在适用继续履行合同有困难的情况下，才可能进行损害赔偿，目的是维护合同的履行，实现当事人订立合同时的最初目的。《合同法》第110条对此也作出了明确的规定，即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”。                                   [陷阱点拨]  本题陷阱是合同的成立与物权转让行为的区分。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。考生如果不能正确掌握这一点，很可能会认为甲没有办理房屋的过户登记手续而影响了买卖合同的效力，从而误选了A。
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本试题收录于： 试卷二题库法律职业资格分类
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试卷二

法律职业资格

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