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  3. 甲房地产开发公司为内资企业，公司于2016年1月至2018年7月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2016年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2016年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2017年

甲房地产开发公司为内资企业，公司于2016年1月至2018年7月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2016年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2016年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2017年

admin2019-10-24  64
问题 甲房地产开发公司为内资企业，公司于2016年1月至2018年7月开发“东丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
(1)2016年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2016年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2017年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
(3)2018年7月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
(5)2018年8月开始销售，可售总面积为45000平方米，截至2018年12月底销售面积为40500平方米，取得不含税收入40500万元；剩余4500平方米房屋未销售。其他相关资料：①当地适用的契税税率为5％：②清算时允许扣除的税费为243万元；③其他开发费用扣除比例为5％。
根据上述资料，回答下列问题：
根据题目的相关信息，下列表述正确的有(    )。
选项 A、税务机关可于2018年12月要求甲房地产开发公司进行土地增值税清算
B、公司缴纳的土地闲置费可以在计算土地增值税时扣除
C、超过贷款期限的利息和罚息在计算土地增值税时不能扣除
D、本项目质量保证金可以作为开发成本扣除
E、契税可以作为取得土地使用权支付的地价款扣除
答案ACDE
解析 (1)可以扣除的土地成本金额＝(17000＋17000×5％)×(40500÷45000)＝16065(万元)。
(2)可以扣除的开发成本金额＝(2450＋3150)×(40500÷45000)＝5040(万元)。
(3)超过贷款期限的利息和罚息150万元在计算土地增值税时不能扣除。所以金融机构的利息费用，在土地增值税税前可以扣除450万元，在企业所得税税前可以扣除600万元。可以扣除的开发费用＝(600－150)×(40500÷45000)＋(16065＋5040)×5％＝1460．25 (万元)。
(4)可扣除项目金额＝16065＋5040＋1460．25＋243＋(16065＋5040)×20％＝27029．25(万元)。
(5)增值额＝40500－27029．25＝13470．75(万元)。
增值率＝13470．75÷27029．25×100％＝49．84％。
应缴纳土地增值税＝13470．75×30％＝4041．23(万元)。
(6)选项B，企业缴纳的土地闲置费不可以在计算土地增值税时扣除。
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