首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建
admin
2009-04-28
31
问题
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
选项
答案
审题 (1)将题目浏览一遍,构思解题方法。 (2)仔细查看,并思考哪些条件有用,用于哪一步,还缺少什么条件,需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意:①题目中给出了哪两种还原率,这对确定解题思路至关重要;②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等,最好将其标注在时间轴上;③注意各已知条件的单位,如租金是按日、按月、还是按年计算;是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)方法选择与解题思路 1.方法选择 从题目中所给条件,应考虑采用收益还原法。 2.解题思路 先根据房地客观收益和客观费用,求得房地纯收益;再通过房屋重置价格求得房屋现值,用房屋还原率求得房屋纯收益;将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益;用土地还原率.采用适当公式求得估价时点的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1.适用公式 计算房屋纯收益时,可采用无限年期公式: a=v×r 计算土地价格时,需采用有限年期公式: P=a/r×[1-1/(1+r)
n
] 2.计算步骤 (1)选择计算方法: 本题适用于收益还原法 (2)总收益计算: 采用客观收益,以30元/月计 年总收益=30×450×12=162 000(元) (3)计算出租总费用: 年税金=20×450=9000(元) 年管理费=30×450×12×5%=8100(元) 年维修费=1500×450×3%=20 250(元) 年保险金=1500×450×0.3%=2025(元) 年折旧费=1500×450/49=13775.5(元) 年总费用=9000+8100+20 250+2025+13 775.5=53 150.5(元) (4)计算房屋年纯收益: 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率 =(1500×450-13 775.5×3)×6%=38 020.4(元) (5)计算土地纯收益: 土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益 =162 000-53 150.5-38 020.4 =70 829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格土地总价: P=a/r×[1-1/(1+r)
n
]=70 829.1/5%×[1-1/(1+5%)
46
]=1 266 429.0(元) n=50-4,r=5%。 单位地价=1 266 429.0÷500=2532.86(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时,除考虑房屋耐用年限外,还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计,当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时,应按房屋耐用年限计算折旧;当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时,应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限,亦未说明建筑结构,在此,暂根据土地剩余使用年限计算折旧,从1995年11月房屋建成开始计算,计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起,至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年,即从1994年11月起至2044年11月止,估价时点为1998年11月,土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点,收益年限直接用50年,或仅考虑房屋建设周期,土地收益年限取49年,结果都造成丢分。
解析
转载请注明原文地址:https://jikaoti.com/ti/n5ehFFFM
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
()是关于土地登记分类的正确说法。
做好()方面的工作,是为了避免土地登记代理活动中的纠纷,降低土地登记代理风险。
某市某学校于2000年经市政府批准拨用土地100亩扩建学校,其中教学楼占用50亩,运动场占用20卤,剩余30亩兴建教师住房。由于各种原因,该学校一直未办理土地登记手续。2003年初,学校按照国家房改政策以成本价将住房出售给了学校教职工。2004年市国土资源
本宗土地为国有土地,江都市彩虹文化用品有限公司于1996年8月6日以出让方式获得该宗地40年土地使用权。2002年6月1日江都市彩虹文化用品有限公司与江都市正元成贸易有限公司签订《土地使用权出租合同》,江都市彩虹文化用品有限公司将该宗地国有土地使用权出租给
土地总登记中,对登记公告结果有异议的,可以向()申请复查。
对改制企业的国有建设用地使用权采取()方式处置的,必须进行地价评估。
1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照()进行登记。
在采用形式主义的立法中,甲把一块土地转让给乙,双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续,当第三人主张该土地权利变动无效时,法律上认定该项土地权利变动()。
下列有关查询土地登记的申请的说法中,错误的是()。
我国对改制企业的国有建设用地使用权,要求采取()方式处置的必须进行地价评估。
随机试题
卫星:飞船:航天()。
The1983report"ANationAtRiskcitedasexamplesofthedeclineofeducationalstandards?()
试论述双因素理论对我国现代企业管理具有哪些借鉴意义?
怀疑半月板损伤时最精确、理想的辅助检查方法是
实验中常用枸橼酸钠抗凝血,其机制是
我国现行税收体系中,涉及土地税收的课税项目主要有()。
在预测声级前需根据声源与预测点之间的空间分布形式将声源简化成()几类。
会计法律制度是指国家权力机关和行政机关制定的各种会计规范性文件的总称。下列各中,属于会计法律制度的是()。
概念学习的主要方式有()。
()是教学活动的出发点和归宿。
最新回复
(
0
)