某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年

admin2011-07-02  37

问题 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为0。试计算该宗房地产现时的价格(土地资本化率为8%)。

选项

答案(1)运用成本法计算公式为:房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧。 (2)土地的重新取得价格:因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格为: [*] =390.94万元。 (3)计算建筑物的重新购建价格: 1)建安成本=600万元; 2)管理费用=600万元×3%=18万元; 3)投资利息=(600+18)万元×40%×[(1+6%)1.5一1]+(600+18)万元×60%×[(1+69/6)0.5—1]=33.54万元; 4)销售税费=90万元; 5)开发利润=120万元。建筑物的重新购建价格=(600+18+33.54+90+120)万元=861.54万元。 (4)计算建筑物的折旧额: 1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元;2)装修部分的折旧额=140万元×1/5×3=84万元; 3)设备部分的折旧额=100万元×1/10×3=30万元; 4)长寿命项目的折旧额=(861.54—8—140—100)万元×1/38×3=48.44万元。建筑物的折旧总额=(8+84+30+48.44)万元=170.44万元。 (5)该宗房地产的现时价格=(390.94+861.54—170.44)万元=1082.04万元。

解析
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