某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地

admin2011-02-04  37

问题 某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%,请计算该房地产在2010年10月1日的价值。[2010年考题]

选项

答案解: (1)总有效毛收入A=40000×0.7×(1一20%)×40×12=1075.2万元 (2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02万元 (3)年净收益a=A—C=1075.2一446.02=629.18万元或=4×0.7×(1—20%)×40×12×(1—8%)一30×12=629.18万元 (4)土地总价L=40000÷4×2100=2100万元(5)年土地净收益aL=2100×8%+[1一11(1+8%)40-5]=180.19万元 (6)年建筑物净收益aB=a一aL=629.18—180.19=448.99万元 (7)建筑物总价=448.99÷10%×[1一1/(1+10%)40-5]=4330.13万元 (8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13万元

解析
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