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  3. 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本 8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城

某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本 8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城

admin2009-07-16  30
问题 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本 8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。
   问题：
1．分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
2．比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。
选项
答案方案一： (1)确定转让房地产的收入为91000×2000＝18200(万元) (2)确定转让房地产的扣除项目金额 ①取得土地使用权所支付的金额为2000万元 ②房地产开发成本为8800万元 ③房地产开发费用＝(2000+8800)×10%=1080(万元) ④从事房地产开发加计扣除允许＝(2000+8800)×20%=2160(万元) ⑤允许扣除的税费合计=18200×5%×(1+7%+3%)＝1001(万元) ⑥允许扣除项目金额合计=2000+8800+1080+2160+1001=15041(万元) (3)增值额=18200-15041=3159(万元) (4)增值率=3159÷15041×100%=21.00% (5)应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数＝3159×30%-0= 947.7(万元) 方案二： 该公司将房价适当调低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，则售价总额为 17999.8万元，则： (1)增值额=17999.8-[2000+8800+(2000+8800)×(10%+20%)+ 17999.8×5%×(1+7%+3%)]=17999.8-15029.99=2969.81(万元) (2)增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%<20% 该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。 方案二对房地产公司更有利。 两个方案的实现的所得税前利润差： (18200-2000-8800-1000-1001-947.7)-117999.8-2000-8800-1000- 17999.8×5%×(1+7%+3%)]＝-758.51(万元)
解析
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