某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项

admin2013-04-12  30

问题 某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下:
(1)该不动产为商场、写字楼用途,总建筑面积25 000/m2。其中,1—4层为商场,建筑面积10 000m2;8层为设备层,建筑面积为1 000m2;其余层为写字楼,建筑面积14 000m2。写字楼中2层自用,建筑面积2 000 m2
(2)该不动产预算投资2 400元m2,开发建设周期预计2年,第一年投入60%,第二年投入40%,资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营,现已计划出租定价,商场为每平方米建筑面积5.5元,写字楼为每平方米建筑面积3.5元。估价师对市场进行调查获得一些资料:
(3)同类建筑物耐用年限为50年,估价期间,市场建安综合造价为2.500元/m2,经估算,本项目投资总量为6 250万元。
(4)估价期间,同一区域内类似物业的租金水平比较稳定,按可出租建筑面积计,商场市场日租金为5.0元/m2,写字楼市场日租金略低,考虑市场平均可出租率、空置期,以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素,经测算,本物业建好后的年总收益为3 000万元。
(5)估价期间,同一区域内类似物业出租经营中,市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算,本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素,所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%,综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时,销售税费相当于售价的10%,投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外,假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%,有关的银行存款年利率为6.5%,贷款年利率为10%。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数,测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

选项

答案(1)计算房地产总价 1)该建筑物房地产年总收益为30 000 000元。 2)求取该建筑房地产总费用: 管理费、维修费、税金为8 000 000元。 保险费=建安造价×0.2%=62 500 000元×0.2%=125 000元 总费用=管理费+维修费+保险费+税金 =(8 000 000+125 000)元 =8 125 000元 3)房地产总纯收益=(30 000 000—8 125 000)元 =21 875 000元 [*] (2)计算土地价格 1)总建筑成本=建筑总面积×建安造价=62 500 000元。 2)估算房地产开发利息: 房地产开发利息=土地取得费用×[(1+10%)2-1]+60%×6250×[(1+10%)1.5-1] +40%×6250×[(1+10%)0.5-1] =0.21×土地取得费用+6 983 586.19元 3)估算房地产开发利润: 投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30% =(土地取得费用+62 500 000)×30% =0.3×土地取得费用+18 750 000元 4)估算房地产销售税费: 销售税费=售价×10%=216 085 986.8元×10%=21 608 598.68元 5)估算待估宗地价格: 土地取得费用=房地产总价-开发成本-利息-利润-税费 =216 085 986.8-62 500 000-(0.21×土地取得费用+6 983 586.19)- (0.3×土地取得费用+18 750 000)-21 608 598.68 =106 243 801.90-0.51×土地取得费用 则:土地取得费用=106 243 801.90-0.51×土地取得费用 土地取得费用=70 360 243.69元 地价=土地取得费用/(1+购地税费) =70 360 243.69/(1+1%)元 =6 966万元 附:年期不同保留位数时的不同结果对照表 [*]

解析
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