首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项
某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10 000m2的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项
admin
2013-04-12
30
问题
某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10 000m
2
的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下:
(1)该不动产为商场、写字楼用途,总建筑面积25 000/m
2
。其中,1—4层为商场,建筑面积10 000m
2
;8层为设备层,建筑面积为1 000m
2
;其余层为写字楼,建筑面积14 000m
2
。写字楼中2层自用,建筑面积2 000 m
2
。
(2)该不动产预算投资2 400元m
2
,开发建设周期预计2年,第一年投入60%,第二年投入40%,资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营,现已计划出租定价,商场为每平方米建筑面积5.5元,写字楼为每平方米建筑面积3.5元。估价师对市场进行调查获得一些资料:
(3)同类建筑物耐用年限为50年,估价期间,市场建安综合造价为2.500元/m
2
,经估算,本项目投资总量为6 250万元。
(4)估价期间,同一区域内类似物业的租金水平比较稳定,按可出租建筑面积计,商场市场日租金为5.0元/m
2
,写字楼市场日租金略低,考虑市场平均可出租率、空置期,以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素,经测算,本物业建好后的年总收益为3 000万元。
(5)估价期间,同一区域内类似物业出租经营中,市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算,本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素,所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%,综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时,销售税费相当于售价的10%,投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外,假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%,有关的银行存款年利率为6.5%,贷款年利率为10%。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数,测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
选项
答案
(1)计算房地产总价 1)该建筑物房地产年总收益为30 000 000元。 2)求取该建筑房地产总费用: 管理费、维修费、税金为8 000 000元。 保险费=建安造价×0.2%=62 500 000元×0.2%=125 000元 总费用=管理费+维修费+保险费+税金 =(8 000 000+125 000)元 =8 125 000元 3)房地产总纯收益=(30 000 000—8 125 000)元 =21 875 000元 [*] (2)计算土地价格 1)总建筑成本=建筑总面积×建安造价=62 500 000元。 2)估算房地产开发利息: 房地产开发利息=土地取得费用×[(1+10%)
2
-1]+60%×6250×[(1+10%)
1.5
-1] +40%×6250×[(1+10%)
0.5
-1] =0.21×土地取得费用+6 983 586.19元 3)估算房地产开发利润: 投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30% =(土地取得费用+62 500 000)×30% =0.3×土地取得费用+18 750 000元 4)估算房地产销售税费: 销售税费=售价×10%=216 085 986.8元×10%=21 608 598.68元 5)估算待估宗地价格: 土地取得费用=房地产总价-开发成本-利息-利润-税费 =216 085 986.8-62 500 000-(0.21×土地取得费用+6 983 586.19)- (0.3×土地取得费用+18 750 000)-21 608 598.68 =106 243 801.90-0.51×土地取得费用 则:土地取得费用=106 243 801.90-0.51×土地取得费用 土地取得费用=70 360 243.69元 地价=土地取得费用/(1+购地税费) =70 360 243.69/(1+1%)元 =6 966万元 附:年期不同保留位数时的不同结果对照表 [*]
解析
转载请注明原文地址:https://jikaoti.com/ti/fBehFFFM
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
下列关于初始土地登记申请人的说法正确的有()。
需要进行初始土地登记的情况主要有()。
下列说法中正确的是()。
土地用途变更注册登记与核发证书的内容有()。
根据《土地登记规则》第二条规定,我国土地登记是指国家依法对()的登记。
承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经有关部门同意或根据租赁合同约定,可将承租的国有建设用地使用权()。
《全国工业用地出让最低价标准》要求,工业用地必须采用()方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。
下列关于土地登记代理合同的代理事项的表述,不正确的是()。
研究城市土地利用空间分布结构时,将城镇分为()区域是不正确的。
()不属于界址点的检查方法。
随机试题
下列关于本周蛋白说法错误的是
赵江雨与张红霞于2006年在北京市朝阳区结婚,2007年3月起,赵江雨长期在加拿大出差,并最终移居加拿大,成为加拿大籍公民。2009年8月,张红霞以夫妻双方感情早已破裂为由向中国青岛市市南区人民法院提起诉讼,要求与赵江雨解除婚姻关系。赵江雨于2009年9月
根据《风景名胜区条例》的规定,申请设立风景名胜区需要提交的材料内容不包括()
城镇本系规划的成果包括城镇体系规划文体、附件和主要图纸。其中附件是对规划文体的具体解释,内容有:
某工件焊缝中有一裂纹,X射线照射后,其底片显示的情况为( )。
运用单式记账法记录经济业务,可以反映每项经济业务的来龙去脉,可以检查每笔业务是否合理、合法。()
退休计划的性质决定其投资原则即为()的组合运用。①安全性;②固定性;③收益性;④流动性;⑤多样性。
某工业企业增值税一般纳税人2019年9月购销业务情况如下:(1)购进生产原料A一批,已验收入库取得的防伪税控系统开具的增值税专用发票上注明的价、税款分别为25万元、3.25万元。(2)购进原料B一批,未入库,取得的防伪税控系统开具的增值税专用发票上注明
纳税人的下列行为中,属于偷税的是( )。
求助者:几个月了我一直烦躁担忧。本以为母亲去世后我会慢慢恢复过来,但现在感觉越来越严重了。心理咨询师:为了明确诊断,我想给您做几个心理测验,不知道您愿不愿意。求助者:我也想尽快解决自己的问题,我听您的安排。(求助者进行心理测验
最新回复
(
0
)