2. 工程
  3. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处 1. 房地产估价报告 项目名称：××市×××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告 估价委托人：××市房屋征收管理办公室 估价机构：××市房地产估价有限公司 估价人员：×

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处 1. 房地产估价报告 项目名称：××市×××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告 估价委托人：××市房屋征收管理办公室 估价机构：××市房地产估价有限公司 估价人员：×

admin2012-05-07  32
问题 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处
1.
房地产估价报告

   项目名称：××市×××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告
   估价委托人：××市房屋征收管理办公室
   估价机构：××市房地产估价有限公司
   估价人员：×××(注册号：×××)
   ×××(注册号：×××)
   估价作业日期：2011年8月8日至8月18日
   估价报告编号：××估字第××号
   
目录(略)
   致委托人函(略)
   注册房地产估价师声明(略)
   估价假设和限制条件(略)
   估价结果报告

   (一)估价委托人(略)
   (二)估价机构(略)
   (三)估价对象
   1．实物状况
   (1)土地状况
   估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”(其他情况咯)。
   (2)建筑物状况
   估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
   2．权益状况
   (1)土地使用权
   根据委托人提供的资料，《国有土地使用权证》证号为×××号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
   (2)房屋所有权
   估价对象已办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2(其他情况略)。
   (3)他项权利
   估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
   (4)租赁情况
   估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
   3．区位状况(略)
   (四)估价目的
   为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
   (五)估价时点
   2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
   (六)价值定义
   被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
   (七)估价依据
   (1)《中华人民共和国物权法》。
   (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
   (3)《中华人民共和国土地管理法》。
   (4)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。
   (5)《城市房屋征收管理条例》。
   (6)《国有土地上房屋征收评估办法》。
   (7)《房屋征收评估委托书》。
   (8)《房屋征收评估委托合同》。
   (9)委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
   (10)估价对象的《房屋租赁合同》。
   (11)注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
   (八)估价原则
   (1)独立、客观、公正原则(说明略)。
   (2)合法原则(说明略)。
   (3)最高最佳利用原则(说明略)。
   (4)替代原则(说明略)。
   (5)估价时点原则(说明略)。
   (九)估价方法
   经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
   市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
   收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
   (十)估价结果
   评估总价：4001.24万元
   大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)
   (十一)估价人员
   注册房地产估价师：×××(盖章)；注册号：×××。
   (十二)估价报告应用的有效期(略)
   (十三)估价作业日期
   2011年8月8日至2011年8月18日
   
估价技术报告

   (一)估价对象实物状况描述与分析(略)
   (二)估价对象权益状况描述与分析(略)
   (三)估价对象区位状况描述与分析(略)
   (四)市场背景描述与分析(略)
   (五)最高最佳利用分析(略)
   (六)估价方法适用性分析(略)
   (七)估价测算过程
   1．市场法测算
   市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
   (1)选取可比实例

(2)比较因素说明表
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。
   市场法评估单价：16670.81元/m2
   市场法评估总价：16670.81×3000=50012430(元)
   2．收益法测算
   收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
   V=A/Y[1-(1+Y)n
   式中  V——收益法评估及价格；
   A——房地产净收益；
   Y——房地产报酬率；
   n——房地产收益年限。
   (1)房屋收益、空置率和重置价格确定
   根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略)。
   (2)报酬率确定
   报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
   (3)收益年限确定
   根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。
   (4)价格评估确定(详见下表)


   参数选取及具体计算过程略。
   收益法评估单价：7444.35元/m2
   收益法评估总价：22333038.05元
   (八)估价结果确定
   考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即
   50012430—1000000=40012430(元)
   因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元
   大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)
   
××房地产估价有限公司
   二○一一年八月十八日

   
附件(略)
选项
答案1．价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，，等内容。 2．估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 3．结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”。 4．结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。 5．结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。[第(十二)与(十三)项顺序颠倒] 6．市场法测算未列出计算公式。 7．市场法比较因素中楼层应属于区位状况。 8．市场法比较因素系数确定未说明比较基准。 9．市场法交易日期修正系数确定无依据。 10．市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。(交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例) 11．未说明求取估价对象最终比准价格的方式。 12．收益法公式选取未说明理由。(收益法公式选用未分析未来收益变化趋势) 13．收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该“不考虑租赁因素的影响”。(应采用客观租金) 14．收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。 15．收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。 16．收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。 17．收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。 18．市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。(市场法测算结果不应包含装修价值) 19．确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。
解析
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