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某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为建造成
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2,建造成本为2500元/m2,专业人员费用为建造成
admin
2013-08-04
30
问题
某开发商通过出让方式以1000元/m
2
的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权,预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m
2
,建造成本为2500元/m
2
,专业人员费用为建造成本的12%,电贴费和用电权费等其他费用为400元/m
2
,管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%,销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月,建设周期为24个月,地价款于开发活动的起始点一次投入,拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入,建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入,贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m
2
,试求该项目的开发商成本利润率。
选项
答案
[*] (1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入:9600元/m
2
(上标)×10000m
2
(上标)=96000000元=9600万元。 ②项目总开发价值:9600×(1-6%)万元=9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款:1000元/m
2
(上标)×10000m
2
(上标)=10000000元=1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用:2000万元。 ③建造成本:2500元/m
2
(上标)×10000m
2
(上标)=25000000元=2500万元。 ④专业人员费用:2500万元×12%=300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用:400元/m
2
(上标)×10000m
2
(上标)=4000000元=400万元。 ⑥管理费:(2500+300+400)万元×5%=160万元。 ⑦财务费:购地款利息=1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元=775.86万元。 [*]
解析
成本利用率
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房地产开发经营与管理题库房地产估价师分类
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房地产开发经营与管理
房地产估价师
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