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  3. 某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2 100平方米，评估基准日为2016年12月31日。 (1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635 000元。 (2)前期费用及其他费用按综合造价的

某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2 100平方米，评估基准日为2016年12月31日。 (1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635 000元。 (2)前期费用及其他费用按综合造价的

admin2018-01-23  27
问题 某建筑物为单层框架结构，2014年12月竣工，建筑面积为2 100平方米，评估基准日为2016年12月31日。
    (1)根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费(综合造价)为2 635 000元。
    (2)前期费用及其他费用按综合造价的百分比计算。其中：建设管理费为2．3％；设计费为1．8％；勘察设计费为0．4％；上级单位管理费为2．4％；监理费为1％；质量监督费为0．35％；定额测定费为1．25％；临时施工费为0．35％。
    (3)建筑工期为2年，年贷款利率为9．36％。
    (4)建筑物设计使用年限为60年，使用年限成新率与现场打分鉴定的成新率按4：6比例确定。
    (5)该建筑物的结构：装修：设备=0．8：0．09：0．11，分数分别为92分、90分和96分。
    要求：
    (1)应采用哪种方法核算建筑物的价值?
    (2)采用该方法的前提条件是什么?
    (3)试根据上述条件评估该建筑物的价值。
选项
答案(1)本题应采用成本法核算建筑物的价值。 (2) ①被评估建(构)筑物处于继续使用状态或假定处于继续使用状态，被评估建(构)筑物的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。 ②被评估建(构)筑物应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得；同时，现时建(构)筑物与历史资料要具有相同性或可比性。 ③建(构)筑物建造过程中的工程量是可以计量的，且该类建(构)筑物可以大量重复“生产”。 ④随着时间的推移，建(构)筑物具有一定损耗特性。 (3) ①建筑安装工程费用=2 635 000(元) ②前期费用及其他费用=2 635 000×(2．3％+1．8％+0．4％+2．4％+1％+0．35％+1．25％+0．35％)=259 547．5(元) ③资金成本=(2 635 000+259 547．5)×[(1+9．36％)2一1]=567 218．31(元) ④使用年限法的成新率=(1一[*])×100％=96.67％ ⑤鉴定成新率=0．8×92％+0．09×90％+0．11×96％=92．26％ ⑥综合成新率=96．67％×40％+92．26％×60％=94％ ⑦评估值=(2 635 000+259 547．5+567 218．31)×94％=3 254 059．9(元)
解析
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