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  3. 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为18

某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为18

admin2013-03-01  33
问题 某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1．5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0．2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
要求：
    试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
选项
答案(1)计算总收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×1800×(1－10％)＝972000(元) (2)计算总费用。 ①年管理费＝972000×3％＝29160(元) ②年维修费＝2500×1800×1．5％＝67500(元) ③年税金＝25×1800＝45000(元) ④年保险费＝2500×1800×0．2％＝9000(元) 年总费用＝①＋②＋③＋④＝29160＋67500＋45000＋9000＝150660(元) (3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝972000－150660＝821340(元) (4)计算房屋纯收益。 ①计算年(折旧费)贬值额。 年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50－2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。 年(折旧费)贬值额＝[*]＝93750(元) ②计算房屋现值。房屋现值＝房屋重置价－年(折旧费)贬值额×已使用年数＝2500×1800－93750×1＝4406250(元) ③计算房屋纯收益。房屋年纯收益－房屋现值×房屋资本化率＝4406250×8％＝352500(元) (5)计算土地纯收益。 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝821340－352500＝468840(元) (6)计算土地使用权市场价值。 土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：50－3＝47(年)P＝[*]＝7308760(元) 单价：7308760÷1000＝7309(元/平方米) (7)评估结果。 本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。
解析
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