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某市一家房地产开发公司,2019年1月发生业务如下: (1)销售一栋旧办公楼,签订销售合同,取得不含税销售收入2600万元,土地增值税允许扣除的相关税金为93.8万元(含印花税,但不含增值税);因无法取得评估价格,公司提供了购房发票(营业税发票),该办公楼
某市一家房地产开发公司,2019年1月发生业务如下: (1)销售一栋旧办公楼,签订销售合同,取得不含税销售收入2600万元,土地增值税允许扣除的相关税金为93.8万元(含印花税,但不含增值税);因无法取得评估价格,公司提供了购房发票(营业税发票),该办公楼
admin
2019-10-24
37
问题
某市一家房地产开发公司,2019年1月发生业务如下:
(1)销售一栋旧办公楼,签订销售合同,取得不含税销售收入2600万元,土地增值税允许扣除的相关税金为93.8万元(含印花税,但不含增值税);因无法取得评估价格,公司提供了购房发票(营业税发票),该办公楼购于2013年1月,购置价款为600万元,缴纳契税18万元,并能提供契税完税凭证。
(2)通过竞拍取得一宗土地使用权,支付价款、税费合计4000万元,本年度占用60%开发写字楼。开发期间发生开发成本4200万元:发生管理费用1300万元、销售费用1600万元、利息费用500万元(能提供金融机构贷款证明且能按照转让房地产项目计算分摊)。该写字楼竣工验收后,房地产开发公司将写字楼总面积的40%直接销售,签订销售合同,取得不含税销售收入21000万元,土地增值税允许扣除的相关税金为1345万元(不含增值税和印花税);剩余的60%对外出租,当年取得不含税租金收入300万元。其他相关资料:当地政府规定,房地产开发企业其他房地产开发费用准予扣除的比例为5%。
根据上述资料,回答下列问题:
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税( )万元。
选项
A、7096.03
B、7997.25
C、7561.05
D、7932.67
答案
B
解析
(1)纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止。每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。转让旧办公楼土地增值税的增值额时准予扣除项目金额共计=600×(1+6×5%)+93.8+18=891.80(万元)。
(2)增值额=2600-891.80=1708.20(万元)。
增值率=1708.20÷891.80×100%=191.55%,
适用税率50%,速算扣除系数15%。
应纳土地增值税=1708.20×50%-891.80×15%=720.33(万元)。
(3)计算销售写字楼土地增值税的增值额时,准予扣除项目金额:
①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=4000×60%×40%=960(万元)。
②允许扣除的房地产开发成本=4200×40%=1680(万元)。
③允许扣除的房地产开发费用=500×40%+(960+1680)×5%=332(万元)。
④与转让房地产有关的税金=1345(万元)。
⑤加计扣除项目=(960+1680)×20%=528(万元)。
准予扣除项目金额合计=960+1680+332+1345+528=4845(万元)。
(4)增值额=21000-4845=16155(万元)。
增值率=16155÷4845×100%=333.44%,
适用税率60%,速算扣除系数35%。
应纳土地增值税=16155×60%-4845×35%=7997.25(万元)。
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税法一
税务师职业资格
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