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就某私人的出租住宅进行交易价格评估时,你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?
就某私人的出租住宅进行交易价格评估时,你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?
admin
2013-04-25
21
问题
就某私人的出租住宅进行交易价格评估时,你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?
选项
答案
对于私人出租住宅进行交易价格评估,可以优先选用:(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)成本估价法。每种估价方法分别需要搜集的资料为: (1)市场比较法。 ①估价对象(私人出租住宅)的房屋产权证、土地使用证、他项权利情况,估价基准日,现场踏勘资料,包括坐落位置、地段、区位、附近环境、环保、绿化、人文景观,建筑物外观、结构、装修、设备、使用维护保养情况等; ②收集数宗在同一地区或同一供求范围内同类物业的交易实例,从中选取3宗以上作为比较实例。了解比较实例的交易价格、交易情况、交易日期以及交易实例与估价对象的区域因素和个别因素影响资料; ③比较实例和估价对象的区位级别、土地面积、建筑面积、建筑结构、设备、装修、建成年月及各种影响因素的影响方向和幅度资料; ④当前当地同类物业价格变动趋向、供求状况、同类竞争项目资料。 (2)收益还原法。 ①估价对象资料同上,该住宅是否已出租,租金水平等资料; ②该地价区段内同类型住宅的租金,平均收益水平、经营税费资料,以确定年平均净收益水平; ③该地银行一年期贷款利率、同类型住宅的租金与售价比率,同行业平均收益率等资料,以确定适当的还原利率; ④该住宅的土地使用权年限、建成年月、耐用年限、重置价格、房屋平均空置率、实际新旧程度、结构类型、老租户的反映等资料。 (3)成本估价法。 ①估价对象资料同上; ②该住宅的建成年月、结构类型、建筑质量、建筑物耐用年限、残值率、残值、实际新旧程度、重置价格、物理损耗、经济损耗,功能损耗等资料; ③住宅所在地段的基准地价、标定地价水平; ④各种调节因素及影响幅度,如层次、朝向、结构、采光、通风、环境、景观、地段、区位、装修、设备等资料。
解析
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