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  3. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　某房地产估价报告 致委托方函(略) 封面及目录(略) 估价师声明(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　某房地产估价报告 致委托方函(略) 封面及目录(略) 估价师声明(略) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地

admin2010-06-15  24
问题 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　某房地产估价报告
   致委托方函(略)
   封面及目录(略)
   估价师声明(略)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价结果报告
   一、委托方
   ××房地产开发有限公司，法人代表：  ×××，地址：××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
    二、受托方
   ××房地产价格评估有限公司，法人代表：  ×××，地址：  ××市××路××号，联系电话：010—××××××××。
   三、估价对象
   1．地理位置及概况(略)
   2．估价对象概括
   (1)估价对象现状、位置及周围环境景观。
   估价对象位于朝阳区东三环内××大街××厂南厂区，东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临XX路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地基本呈之字形，周围是朝阳区工业企业较密集的区段，现有北人集团、北内集团、北京建筑机械厂等大中型企业分布于附近。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象向南即有××北里、东里等居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的××地区是朝阳区南部房地产开发项目的热点地区之一，随着北京市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。
   (2)交通通达程度
   估价对象毗邻××大街和××路，道路建设较完善，附近有13、34、35、37、51等公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。
   (3)项目进程及规划限制条件
   根据北京市城市规划管理局(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。
   (4)估价对象用地现状
   估价对象用地位于××街××号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为×× m2，东临××路，北××大街，西临××街，南临××路，该厂区原有房屋多为六、七十年代建成，总建筑面积25214.5m2，列示于朝全字第03517号《房屋所有权证》中。估价对象在该厂区中、东部，用地面积约××m2，需拆除原有生产用房××m2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。
   四、估价目的
   为贵厂转让原厂址确定转让价格提供参考意见，不用于其他用途。
   五、估价时点
   本报告的估价时点为1999年11月18日。
   六、价值定义
   本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
   七、估价依据
   1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999),
   2．国土资源部《土地估价规程》；
   3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；
   4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；
   5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]；
   6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
   八、估价原则
   本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。③估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。④替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
   九、估价方法
   受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。
假设开发法：先求取项目的总开发价值：之后，再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。
市场比较法：选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
   十、估价结果
   估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元 (大写金额人民币壹亿肆仟捌佰玖拾贰万元整)，按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。
   十一、估价人员(略)
   十二、估价作业日期
   1999年11月5日
   十三、估价报告应用的有效期
   本报告自1999年11月18日至2001年11月17日内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　××房地产估价技术报告
   一、个别因素分析
   估价对象位于××街××号南侧××厂内，东临××路，北临××街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。根据北京市城市规划管理局签发的(××)规审字××号《审定设计方案通知书》，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2，总容积率为3，居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%即50400m2，配套公建、商业建筑面积占30%即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按 50400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。
   二、区域因素分析(略)
   三、市场背景分析(略)
   四、最高最佳使用分析(略)
   五、估价方法选用(同估价结果报告)
   六、估价测算过程
   (一)假设开发法
   1．总开发价值的测算
   根据同类地区中高档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2，收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　总开发价值=50400×6800+14400×9000=47232万元
   2．成本费用
   (1)建安成本住宅为1500元/m2，公建为1700元/m2，则
   A．建安费用总计为：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1500×50400+1700×21600=11232万元
   B．红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费=11232×10%=1123万元
   C．用电权费按40V•A/m2、1100元/KVA估算用电权费，则用电权费=40×72000/1000×1100=317万元
   D．建安综合成本=11232+1123+317=12672万元
   (2)不可预见费
   考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的5%，即11232×5%=562万元。
   (3)专业人士费
   包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即12672×5%=634万元。
   (4)贷款利息
   投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费)×开发周期×1/2×贷款利息率
           =(12672+562+634)×2×0.5×5.94%
           =824万元
    3．销售费用
   在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加：按总开发价值的5.45%计；买卖手续费：按总开发价值的0.5%计：代理及广告宣传费：按总开发价值的1%计，则：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售费用=47232×(5.45%+0.5%+1%)=3283万元
   4．开发商利润
   开发商成本利润率取15%，则开发商利润=(12672+562+824)×15%=2080万元
   5．开发余值
　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发余值=47232-(12672+562+634+824+3283+2080)=27177万元
   6．熟地价
   依据假设开发法测算地价公式：
   设熟地总价为X
   购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%
   购地成本利润率：15%
   因此，开发余值=X(1+5.94%×2+15%)=27177万元
   熟地总价X=21419万元
   平均收益面积熟地楼面价=21419万元/6.48万m2=3305元/m2
   (二)市场比较法
   A．居住部分
   1．选取可比案例
   在同一供需圈内分别选取二宗近期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区位因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例详见表3-19。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    表3-19    比较实例因素条件表

2．测算过程(表3-20)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3.20 比准熟地价测算表

3．测算结果
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　楼面熟地价=(2503+2709+2765)/3=2659元/m2
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=2659×50400=13401万元
B．配套公建、商业部分
在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：
a．与估价对象的用途相同；
b．与估价对象所处的地价区类相同；
c．与估价对象价格类型相同；
d．与估价对象评估基准日期接近；
e．可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
1．选取比较实例
根据替代原则，调查北京市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。
实例甲：
位于××大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2，收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。1998年6月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。
实例乙：
位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。1999年9月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2185元/m2。
实例丙：
位于××路××号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积 6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。
2．比较因素条件说明
将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见表3-21。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-21 比较实例因素条件表

3．比较情况修正说明
(1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的三个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。
(2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。
(3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
(4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。
4．测算过程(表3-22)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-22 比准熟地价测算表

   5．测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002×14400=4323万元
   C．估价对象熟地价
　　　　　　　　　　　　　估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建
                          商业部分熟地价=13401+4323=17724万元
   (三)最终转让价格的确定
   1．熟地价的确定
   上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表3-23。
　　
   根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：
　　　　　　　　　　　　　　　平均楼面熟地价=0.50．3305+0.50×2735=3020元/m2
　　　　　　　　　　　　　　　平均地面熟地价=0.5×8925+0.5×7385=8155元/m2
　　　　　　　　　　　　　　　　　　熟地总价=0.50×21419+0.50×17724=19572万元
   2．毛地价的确定
   根据市场比较法的估价思路，将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2，配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以北京市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按北京市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：
　　　　　　　　　　　　　650×50400+975×14400=4680万元
   出让金总额为：4680×40%=1872万元
   基础设施配套建设费总额为：4680×60%=2808万元
   3．土地开发及其他费用的确定
　　　　　　　　　　 土地开发及其他费用总额=19572-4680=14892万元
   4．转让总价的确定
   估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为：19572万元，估价对象用地转让总价为 16764万元。
选项
答案1．缺少估价的假设和限制条件。 2．缺少估价机构的资质等级。 3．土地产权状况不详。 4．估价依据中缺少房屋产权依据。 5．估价报告有效期应自报告完成起一年内有效。 6．开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。 7．成本法中部分费用取值无依据。 8．开发利润计算的基数有错误。 9．计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。 10．居住部分市场比较法缺少因素指数说明。 11．求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间应具体到月份。 12．求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。 13．求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。 14．转让的总价怎样取得无依据。 15．评估结果无大写和单价。 16．报告缺少附件。
解析
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