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试述前期物业服务合同有那些特征?

admin2013-06-02  16
问题 试述前期物业服务合同有那些特征?
选项
答案前期物业服务合同,是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。因此,具有以下特征: (一)过渡性 前期物业服务合同存在于业主或业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。 《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”一旦业主组成业主大会,选举出业主委员会,业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订了物业服务合同,前期物业服务合同即终止。 (二)前期业主利益的保护性 前期物业服务合同涉及的当事人有建设单位、物业管理企业、前期已经入住的业主和物业使用人。由于建设单位具有选聘前期物业管理企业的权利,分散的业主又是陆续办理入住手续,而且业主大会没有成立,分散的业主的各种合法权益往往就难以维护和保障,所以前期已经入住的业主和物业使用人在前期物业服务合同关系中就处于弱者地位。为了保护上述弱势群体的合法权益,建设单位在办理物业房屋销售许可证时应该持前期物业服务合同向政府主管部门备案,以防止有不公平条款损害前期已入住业主的利益。 《物业管理条例》第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”要求以公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业,保护广大小业主的合法权益。 (三)风险性 由于前期物业管理期限短暂且不确定,管理关系不稳定,所以前期物业服务合同存在着风险。这种风险可以通过前期物业服务合同约定或其他方式进行规避,明确在物业管理的早期介入活动以及前期管理服务中,物业管理企业应该提供那些服务,建设单位如何给予报酬或补偿等。
解析
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