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  3. 2017年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下： (1)2014年3月以12 000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。 (2)2014年5

2017年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下： (1)2014年3月以12 000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。 (2)2014年5

admin2018-01-15  29
问题 2017年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下：
    (1)2014年3月以12 000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。
    (2)2014年5月开始动工建设，发生开发成本7 000万，含向其他企业借款发生的利息支出800万元。
    (3)2017年1月该项目已销售了建筑面积的90％，共计取得不含增值税收入36 000万元；未售建筑面积用于安置回迁户，该业务在公司账务上未反应销售收入。
    (4)公司已按3％的预征率预缴了土地增值税1 080万，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行鉴证，税务中介机构提供了鉴证报告。
    (5)该项目已经缴纳增值税2 000万元。
    (其他资料：当地适用契税税率为4％，省级政府规定开发费用的扣除比例为10％)
    问题(1)简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
    (2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本。
    (3)计算该公司应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
    (4)计算该公司应补缴的土地增值税。
    (5)回答税务机关能否对补缴的土地增值税征收滞纳金，简单说明理由。
    (6)税务机关对中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。
选项
答案(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售面积已经出租或自用的，税务机关有权要求企业清算。 (2)开发成本=(7 000—800)+4 000=10 200(万元) (3)应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加=2 000×(7％+3％+2％)=240(万元) (4)扣除项目合计 =12 000+12 000×4％+10 200+(12 480+10 200)×10％+240+(12 480+10 200)×20％ =29 724(万元) 增值额=40 000—29 724=10 276(万元) 应纳土地增值税=10 276×30％=3 082．8(万元) 应补缴的土地增值税=3 082．8—1 080=2 002．8(万元) (5)不能。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的．不加收滞纳金。 (6)对按税务机关规定的格式出具的、符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
解析
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