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估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积5600m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料
估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m2,建筑总面积5600m2,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料
admin
2013-11-04
21
问题
估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000m
2
,建筑总面积5600m
2
,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1999年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为使用面积150元/m
2
,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%;经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%,报酬率为8%。
选项
答案
(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为: [*] (2)计算年总收益=56000m
2
×65%×150元/m
2
×12X(1-15%)=5569.2万元。 (3)计算年总费用: ①年家具设备的折旧费=8000万元×(1—4%)/12=640万元; ②年经常费=(100×12)万元=1200万元; ③年房产税=5569.2万元×12%=668.3万元; ④营业税等=5569.2万元×6%=334.15万元。 年总费用=(640+1200+668.3+334.1
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
房地产估价师
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