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位于市区的甲房地产开发公司，2012年度建造办公楼一栋，12月20日将其销售给乙外商投资企业，签订的销售合同载明销售款2000万元，并注明由乙企业向甲公司支付货币资金1500万元，另以一宗未开发土地的使用权作价500万元转让给甲公司，并签署产权转移书据。乙

admin2013-08-13  29
问题 位于市区的甲房地产开发公司，2012年度建造办公楼一栋，12月20日将其销售给乙外商投资企业，签订的销售合同载明销售款2000万元，并注明由乙企业向甲公司支付货币资金1500万元，另以一宗未开发土地的使用权作价500万元转让给甲公司，并签署产权转移书据。乙企业取得该土地使用权时，支付了价款200万元并发生相关费用6万元。甲公司开发该办公楼支付了土地价款200万元、拆迁补偿费300万元、基础设施费100万元、建筑安装工程费500万元、开发过程中发生管理费用120万元(包括业务招待费50万元)、销售费用60万元、财务费用150万元(该费用属于向其他企业借款支付的本年利息，约定利率10％，银行同期利率6％)，营业外支出80万元，其中合同违约金4万元、通过民政局对灾区的现金捐赠76万元(当地政府确定房地产开发费用扣除比例为8％)。
要求：根据上述资料，分析回答下列小题：
2012年甲公司应缴纳土地增值税为(    )万元。
选项 A、116．9
B、131．4
C、144．6
D、152．8
答案C
解析 依照《土地增值税暂行条例》的规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：①取得土地使用权所支付的金额。②房地产开发成本。③房地产开发费用。财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。④与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税。房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。⑤财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条第(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。可扣除的项目金额=200(土地成本)+(300+500+100)(开发成本)+2000×5％×(1+7％+3％)+(200+900)×8％+(200+900)×20％=1518(万元)，增值额=2000—1518=482(万元)。增值率=482÷1518×100％≈31．75％，适用的税率为30％，应缴纳土地增值税=482×30％=144．6(万元)。
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